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이광수 광수네복덕방 대표가 지난 15일 오후 서울 마포 한겨레신문사 본사에서 부동산 시장에 관해 이야기하고 있다. 김경호 선임기자 jijae@hani.co.kr <이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다> 서울 아파트 매매 가격이 17주째, 전국은 5주째 상승했다. (한국부동산원 주간아파트동향) 주택담보대출도 급증하고 있다. 부동산 시장 관계자들은 시장이 좋아지고 있다고 말한다. 이광수 광수네복덕방 대표 생각은 다르다. “무주택자에게는 시장이 좋아지는 게 아니라 나빠지는 것이다.” 이 대표처럼 말하는 전문가는 드물다. 부동산과 관련해서 발언하는 거의 모든 사람이 이해관계자들이기 때문이다. 건설회사, 언론, 부동산학과 교수, 건설회사들이 만든 단체, 심지어 정부까지. 증권사 애널리스트 출신의 부동산 전문가인 이 대표는 지난해 5월 회사를 그만두면서 “무주택자의 눈으로 시장을 보겠다”고 결심했다. “집값이 급등하면서 영끌이다 벼락거지다 많은 사회적 문제가 생겼는데, 이해관계자들이 지배하는 한국의 부동산 시장에서 무주택자의 눈으로 시장을 분석하는 전문가가 아무도 없었다. 정보 비대칭성을 줄여보고 싶었다”고 한다. 한쪽으로 치우친 것 아니냐는 비판에 대해 그는 “그게 균형을 잡는 것이라고 본다”고 답했다. 그는 유튜브를 비롯한 여러 방송에 출연하지만, 개인 유튜브를 운영하지는 않는다. “구독자 수에 집착하게 되면 시장을 제대로 볼 수 있는 눈이 점점 없어질 것 같아”서다. 구독자들이 원하는 방향으로 자극적인 얘기를 하다보면 “돌아올 수 없는 강을 건너”게 될 거라고 생각한다. 리포트를 통해서 독자들과 소통하는 걸 기본으로 하려고 하는데, 공짜라서 그런지 사람들이 잘 읽지 않는다고 한다. 지속가능한 방법을 여전히 모색 중이다. 궁극적으로 그는 “진보적 경제지, 경제지의 한겨레를 만들고 싶은 욕심”이 있다. 거의 모든 경제지가 보수인 상황에서 “경제를 제대로 다루면 돈이 될 수 있다”고 생각한다. 인터뷰는 지난 15일 한겨레 본사에서 진행했다. 부동산 시장의 사춘기 30~40대 －최근 부동산 시장이 다시 들썩인다. 어떻게 봐야하나. “흐름을 전체적으로 볼 필요가 있다. 2015년부터 서울의 아파트를 중심으로 가격이 상승했는데 국내총생산(GDP) 성장률 수준의 상승이었다. 그러다가 2019년부터 갭 투자를 중심으로 투자수요가 증가해서 가격이 급등했다. 그때는 흥미롭게도 거래량이 줄면서 가격이 올랐다. 수요 증가가 아니라 공급 감소가 원인이었다. 집을 갖고 있는 사람들이 안 팔았다. 2021년도에 집값이 역사적 고점을 찍고, 2022년과 2023년에 하락세를 보였다가 올해 1월부터 다시 가격이 상승하고 거래량이 증가하고 있다.” －추세는 오르고 있는데 2022년 1월과 절대 가격을 비교해 보면 아직 그 수준까지 못 갔다. “그렇다. 굉장히 중요한 지표다. 그 고점을 넘어가면 추세적으로 상승할 수도 있다. 다시 공급이 줄어서 가격이 상승하는 건데, 그렇게 될 것 같지는 않다. 수요가 충분하지 않기 때문이다. 어느 정도 올랐다가 다시 하락할 가능성이 크다.” －박상우 국토교통부 장관도 추세 상승은 아니라고 했던데 의견이 같은 건가? “결론은 같지만 근거가 다르다. 박 장관은 앞으로 주택 공급이 많아질 테니 집값이 안정될 거라고 하는데 그건 틀린 얘기다. 원인 파악을 잘못한 것이다. 지금 집값이 오르는 이유는 수요가 증가해서다. 그러면 수요 얘기를 해야 하는데 공급 얘기를 하고 있다. 본질을 숨기는 것이다. 현재의 수요 증가는 정부가 정책으로 부추긴 측면이 있다. 수요가 많아서 집값이 오른다고 하면 수요를 규제해야 한다는 결론에 도달하게 되니까 자가당착이 된다. 그래서 엉뚱하게 공급 늘리자는 정책을 내놓는 것이다.” －지난 5월 이광수 대표는 올 하반기에 집값이 하락할 거니까 살 사람들은 그때 사라고 말했던데, 그 전망이 여전히 유효한가? “상황이 조금 달라졌다. 거래량이 이 정도로 증가할 거라곤 예측하지 못했다. 시장의 변화가 굉장히 가팔라서 하락까지는 시간이 좀 더 걸릴 것으로 본다. 하지만 올해 하반기든 내년 상반기든 가격 하락은 다시 시작될 것이다. 예상치 못하게 가격이 올랐으니 하락 폭도 훨씬 더 클 수 있다. 내 집 마련은 당연히 집값이 하락할 때 하자고 말씀드리는 것이다. 지금 무주택자나 실수요자들이 집을 사고 있다. 사람들은 집값이 내려갈 때 안 사고 상승할 때 산다. 불과 1년 전에는 안 사다가 지금은 대출을 일으켜서 산다. 차이가 뭘까. 심리다. 심리의 변화가 부동산 시장을 크게 움직인다.” 내려갈 때 안사고 오를 때 사는 이유 －심리가 왜 이렇게 바뀌었다고 보나? “첫 번째는 정부 정책이다. 집을 사려는 사람들은 집값이 더 내려갈 거라는 기대가 있었다. 그래서 기다렸는데 정부가 기대를 불안으로 바꿨다. 불안하면 행동으로 연결된다. 두 번째 트리거는 금리 인하다. 시중금리가 떨어지면서 무리하게 대출을 일으키고 있다. 최근에 ‘인사이드 아웃 2’라는 영화를 봤는데, 사춘기가 되면서 생기는 새로운 감정, 불안이라는 감정을 보여준다. 지금 한국의 부동산 시장을 움직이는 건 30~40대인데, 이들은 부동산 시장에서 사춘기다. 집을 산 경험이 없는데, 최근에 변동성이 커지자 내적으로 불안감이 요동치는 상황이다. 그게 무리하게 행동으로 이어지고 있다.” －국토부도 거래와 대출이 동시에 증가하는 것은 실수요자들이 집을 사는 것이라는 걸 알고 있을 텐데 말을 못하는 것인가. “그동안 펴온 정책이나 방향성에 역행하게 되니까. 시장 상황에 유연하게 대처하는 게 아니라 일종의 이념에 따라서 행동하는 것이다.” －그 이념은 산업적 관점을 말하나. “그렇다. 공급이 늘 부족하고, 공급을 계속해야 경제가 좋아지고 부동산 시장도 안정될 수 있다는 고정 관념이 있는 거다.” －산업적 관점으로 부동산을 바라보는 건 우리나라 모든 정권이 다 마찬가지 아니었나? “대부분 그렇다. 올해 1분기에도 경제성장률이 높게 나왔는데 건설 비중이 컸다. 이렇게 단기에 경기에 영향을 주니까 정책을 산업의 도구로 사용한다. 이해관계자가 또 많지 않나. 관행이다. 박상우 장관은 이명박 정부 때도 국토부에서 주택정책을 총괄했던 사람이다. 계속 반복된다. 그러니까 변화가 없다.” －이명박 정부 때와 지금이 비슷한가? “그렇다. 2009년과 굉장히 유사하다. 급등과 급락 다음에 가격이 오르는 구간이다. 2006년과 2007년 급등했고 2008년 급락했다. 2009년 상승세는 10개월에 그쳤고, 그 뒤로 거의 3~4년간 하락했다. 이 시기와 유사하다고 보는 이유는 두 가지다. 첫째, 지금 시장을 변동시키는 수요가 그때하고 똑같이 실수요자라는 거다. 실수요자들이 대출을 일으키면서 사는 수요인데, 이게 지속 가능성이 없다. 두 번째는 투자자들이 시장에 안 들어온다는 거다. 실수요는 한계가 있다. 가격이 오르면 수요는 줄게 돼 있다. 대출을 계속해줘야 하는데, 불가능하다. 그래서 실수요는 일시적으로 변화를 일으키지만 지속적인 변화를 못 일으킨다. 수요 관점에서 보면 투자 수요가 증가할 가능성이 작고, 이게 2009년과 유사하다.” －2009년과 다른 점은? “그때는 미분양 아파트가 거의 15만 채 정도 있었고, 지금은 줄어서 7만 채다. 재고 자산이 그때가 훨씬 많았다. 그런데 지금은 땅을 갖고 있다. 땅을 거의 200조 원 들고 있다.” －부동산 피에프(PF)를 말하는 것인가? “그렇다. 또 하나 다른 점은 그때는 그나마 정부가 국민 눈치를 좀 봤다. 너무 풀어주면 반대가 크니까. 종부세나 양도세 완화 같은 부자감세에 대해 눈치를 봤다. 근데 지금은 눈치를 전혀 안 본다.” －실수요자 위주로 대출을 일으켜서라도 부동산 시장에 다시 불을 붙여서 가수요가 들어오는 상태까지 가는 게 정부가 바라는 그림인가? “그 의도를 정확하게 파악하기 힘들었는데, 스트레스 디에스알(DSR) 규제를 두 달 연기할 때 명확하게 알았다. 정부가 이때 부동산 피에프 연착륙이라는 표현을 썼다. 지금 부동산 정책은 모두 다 거기에 초점이 맞춰져 있다. 부동산 피에프 문제를 해결하려면 구조조정을 하거나 아니면 기업이 가진 빚을 개인이 떠안게 해야 하는데, 후자를 선택한 것이다. 개인이 집을 사게 하려면 아까 말씀드린 것처럼 불안하게 만들어야 하고, 집값이 올라야 한다. 명확하게 목적의식이 있는 것 같다. 금융기관도 동조하고 있다. 은행은 부실 피에프 대손 충당금을 쌓아야 하는데 개인들이 대출을 일으켜서 부동산을 사주면 비용은 줄고 수익은 증가한다. 부채를 이전하면서 수익도 챙기는 것이다.” 전세금 에스크로계좌 예치 제안 －지금 매매가가 서울을 중심으로 오르는데 그 전에 전세가가 먼저 뛰었다. 박상우 장관은 전셋값이 올라간 이유가 전세사기와 임대차 3법 때문이라고 주장한다. “완전히 틀린 말이다. 전셋값이 오른 건 그전에 많이 내렸기 때문이다. 69주째 떨어졌었다. 입주 물량이 부족하기도 하다. 임대차 3법 때문이라고 주장하는데, 반대로 그걸 없애면 안정될까? 집주인들이 4년 치를 한 번에 올려서 전셋값이 뛴다는 건데, 2년으로 다시 줄이면 2년마다 올릴 것 아닌가? 무슨 차이가 있나? 전셋값을 정말 안정시키려면 5% 상승 규칙을 영구적으로 적용하자고 해야 한다. 그러면 무조건 올리지 못할 것 아닌가? 그런데 엉뚱한 얘기를 하고 있다. 부동산 정책 담당자들이 과학적이지 않은 게 문제다.” －전세사기로 인해서 빌라를 기피하고 아파트를 선호하는 현상도 이유가 되나? “그렇긴 한데 비중이 크지는 않다. 대체 수요가 아니기 때문이다. 1억짜리 빌라 전세 살다가 전세사기 우려있다고 5억짜리 아파트 전세로 간다? 말이 안 되지 않나?” －원희룡 전 장관에 이어 박상우 장관도 전세제도 없애자고 한다. “전세는 당장 못 없앤다. 왜냐하면 제도가 아니라 문화니까.” －전셋값을 안정화하기 위해서 공공임대를 많이 늘리는 등의 정책은 내놓지 않으면서 전세제도를 없애겠다고 하니까 국민이 못 믿는 것 아닌가. “제가 공저로 낸 책 ‘아무도 행복하지 않은 나라’에서 쓴 말이 경제정책의 교언영색이다. 말만 하고 아무것도 하는 게 없다. 우리나라 임차제도의 가장 큰 문제는 임차가 선택 사항이 아니라는 것이다. 미국 등에선 집을 살까 빌릴까가 선택의 문제다. 하지만 우리는 어쩔 수 없이 임차인이 된다. 임차인이 열위에 있다 보니 임차인들은 계속 힘든 상황을 유지해야 하고 그러다 보니까 지금처럼 불안에 떨면서 갑자기 빚을 내서 집을 사는 거다. 지금이라도 빨리 집을 사서 계층 상승해야지 이렇게 생각하는 거다. 선택 사항이 되려면 대등한 관계로 끌어올려 줘야 한다. 임차인의 지위를 끌어올리는 출발점이 임대차보호법이었다. 임차 기간을 4년으로 늘렸는데 그것도 부족했다.” －임대차 3법을 비롯한 임대차 보호법을 더 강화해야 한다고 보나? “만약 진짜 전셋값 안정을 원한다면 그렇다. 그리고 질 좋은 공공임대를 계속 꾸준하게 늘려가고 매입임대도 늘려가야 한다. 윤석열 정부는 시장에 맡기자고 얘기하는데, 정부도 굉장히 중요한 시장의 주체다. 윤석열 정부를 비롯한 보수정권은 시장과 기업을 동일시하는데, 그렇지 않다. 시장이라는 건 가계, 기업, 정부가 같이 활동하는 공간이다. 그래서 정부도 들어가야 한다. 정부가 방관하는 건 시장을 통째로 기업에 넘기는 것이다. 기업은 돈을 버는 곳이다. 기업이 주거복지를 추구할 수는 없다. 기업은 가격이 오를 때만 공급을 한다. 가격이 내릴 때는 공급 안 한다. 그래서 사이클을 크게 만든다. 임대차 시장은 결국 그 사이클에 직접 영향을 받는다. 그러니까 정부가 시장에 적극적으로 참여해야 한다.” －문재인 정부 당시 부동산값 폭등의 원인 중에 갭 투자가 있다. 갭 투자는 물론 지금도 여전히 가능하다. 못하게 해야 하는 거 아닌가? “무자본 갭 투자 방지해야 한다. 그렇다고 전세 끼고 사는 걸 아예 못하게 할 수는 없으니까 인센티브를 줄여야 한다. 예를 들어 공시지가의 70% 이상의 전세를 받을 때는 규제를 하는 거다. 10억짜리 아파트에 전세를 7억 이상을 받을 때 7억 이상의 금액에 대해서는 마음대로 사용 못 하게, 에스크로(조건부 날인) 계좌에 예치해 놓게 하면 갭 투자가 줄어들 수 있다. 이건 사적인 대출이니까 임대인 마음대로 쓰면 안 된다.” －에스크로 계좌로 전세금 통제하는 해법은 지난해 초 전세사기 피해자들 자살 잇따를 때 해법으로 나왔었는데 정부는 아예 거들떠보지도 않는 것 같다. “개인의 자유를 침해한다고 생각하는 것이다. 그런데 헌법에는 공공의 복리를 위해 개인의 자유를 제한할 수 있다고 나와 있다. 지금 무리한 갭 투자 때문에 전세사기 등 사회적 문제가 큰 거 아닌가. 당연히 규제가 있어야 한다. 에스크로 계좌는 제가 가장 처음 얘기했는데, 부동산업계나 학계에 계신 분들이 뭐라고 하냐면 세계적으로 그런 나라가 없다, 스탠더드가 아니라고 한다. 근데 전세는 우리나라에만 있다. 그러니까 대책도 유일하겠지. 웃긴 거다. 그런 얘기를 계속 반복하고 있다. 어쨌든 전세제도의 개혁은 필요하다.” 검찰개혁만큼 부동산 개혁도 중요 －정부 여당은 종부세 폐지하자는 쪽이고 민주당도 완화 쪽으로 입장을 정리하고 있는 것 같다. “종부세, 양도세, 상속세 할 것 없이 세금의 문제는 그 목적이 뭐냐가 중요하다. 종합부동산세를 왜 없애려고 하는지 이유가 명확하지 않다. 세금이 임차인한테 전가된다, 그래서 서민을 위해서 없애야 한다는 주장이 있는데, 사실이 아니다. 세금 줄여주면 임대료 내려주나? 종부세 때문에 중산층이 피해를 보고 있다는 주장도 거짓이다. 종부세 내는 사람이 전체 국민의 3%도 안 되고, 1주택자는 1년에 82만 원가량 낸다. 한 달에 6만 원, 7만 원을 내는데 그것 때문에 죽을 것 같다? 20억짜리 집 들고 있는데? 이 두 가지가 가장 강력한 폐지 이유인데, 말이 안 되지 않나? 헌재가 종부세 위헌 아니라고 결정한 것은 부동산 시장 안정과 가중되는 투자 수요를 줄이기 위해서 필요하다고 인정한 거다. 종부세의 존재 의의를 없애려면 다른 강력한 이유가 있어야 한다. 사회적 의미가 있는 공공의 목적이. 그런데 없다. 민주당도 마찬가지다. 민주당은 왜 종부세를 완화해 주려고 하나? 마포에서 졌다는 게 이유가 되나? 종부세 없애면 마포에서 이길 수도 있지만, 아마 강북에서 질 거다.” －종부세 여론조사 결과를 보면 유지 찬성이 높다. 그런데 종부세는 악마의 세금이라는 프레임만 언론을 통해서 나오고, 실제로 선거 결과로 나타나니까 두려워하는 것 같다. “종부세가 우리나라에서 가진 상징성이 대단하다. 불로소득에 대해서 우리 사회가 한번 사회적 합의를 본 결실이다. 그걸 없앤다는 건 앞으로 계속 부동산 투기하자는 것이다. 민주당 분들을 가끔 보는데 부동산 문제를 거론하고 싶어하지 않아 한다. 혹시 잘못 건드려서 문제가 커질까 봐 그런 거다. 부동산 얘기만 하면 경기를 일으킨다. 얘기 꺼냈다가 욕만 먹을 것 같은 거다. 너무너무 아쉽다. 방법이 잘못된 거지 목적은 옳지 않았나? 이제는 가능성이 있다고 본다. 실패를 통해 경험과 노하우가 쌓였다. 우리나라는 집을 가진 사람들이 훨씬 많다. 근데 왜 민주당을 찍어줬을까? 아이들의 미래를 걱정하는 사람들은 부동산 안정을 원한다. 그런 분들이 훨씬 많다고 본다. 두려워하지 말고 용기를 가졌으면 좋겠다. 그래야 세상을 바꿀 수 있다. 나는 노무현 대통령을 높이 산다. 그런 용기를 가지셨으니까. 비록 시장의 안정을 가져오지는 못했지만, 용기를 가졌다는 자체가 놀랍고 그걸 계속 이어받아야 하는데 그런 상징체계마저 없애려고 하니까 매우 아쉽고 아픈 지점이라고 생각한다. 검찰개혁도 중요하지만 그만큼 중요한 게 부동산 개혁이다. 이 문제를 해결해야 대한민국의 미래가 열린다.” 이재성 논설위원 san@hani.co.kr ▶▶세상을 바꾸는 목소리에 힘을 더해주세요 [한겨레 후원] ▶▶한겨레 뉴스레터 모아보기▶▶행운을 높이는 오늘의 운세, 타로, 메뉴추천 [확인하기]

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