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■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커 ■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다. [앵커] 2.4 부동산 대책 이후 부동산 시장 흐름에 관심이 쏠리고 있는데요. 1월 주택 거래량이 크게 줄면서 주택 매매 추세와 방향성도 변화 조짐이 보인다는 분석들이 나오고 있습니다. [앵커] 반면 거래량 통계에서는 2030 젊은 층의 주택 매수세가 여전히 두드러진 모습이어서 아직 관망하기는 이르다는 시각도 있습니다. 새해 부동산 시장 움직임, 자세히 알아보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 급등하던 아파트값이 조금 잠잠해지고 안정세를 찾아가는 듯한 그런 느낌을 받게 되는데요. 지금 현재 상황을 놓고 고점을 치고 일단 안정, 또는 하향으로 접어든 것 아니냐 하는 분석들이 있어요. 어떻게 보십니까? [김규정] 일단 한국부동산원이 매주 발표하는 아파트 매매가격 변동률 수치 자체가 2월 들어서 주간 단위로 계속 낮아지고는 있습니다. 상승 폭 자체가 둔화되고 있는 상황이다 보니까 거래량도 줄고 있는 상황에서 상승 폭이 둔화되고 있으니 점차적으로 안정세로 가는 시작 단계가 아니냐라는 예측들이 나오고 있는 상황이고요. 거기다 정부가 공급계획을 대규모로 내놓고 어쨌든 2분기까지 대상지역 후보지 발표 같은 후속작업들에 속도를 내겠다고 한 상황이다 보니까 공급 계획 확대와 맞물려서 이런 안정 조짐이 계속될 수 있다는 예측들도 시장에서 나오고 있는 게 사실입니다. 그런데 또 반대로 일시적으로 상승 폭이 줄기는 했으나 여전히 상승세를 보이는 곳들이 있고 또 중저가 지역들에서는 거래와 함께 종전보다 높은 신고가액 접수도 계속 되고 있는 상황이어서 아직은 좀 속단하기는 이르다라는 판단들도 팽팽히 맞서고 있는 상황입니다. [앵커] 지금 저희가 매매 가격 변동률을 그래픽으로 보여드리고 있는데 확실히 급등세는 잡혔다, 이런 모습을 볼 수 있을 것 같기는 한데 그런데 지금 거래량도 같이 줄어들고 있거든요. 이거는 어떻게 해석을 해야 되는 건가요? [김규정] 지난 1월 주택 및 아파트 거래량 자체가 전달 12월에 비해서 크게 줄었습니다. 대략 30% 정도 감소한 것으로 집계가 되고 있는데, 특히 가격이 많이 오르고 대출 규제나 이런 것들이 많이 작동하고 있는 수도권, 특히 서울의 아파트 중심으로 거래량이 많이 줄어서 아무래도 대출 규제 같은 요인들이 있기는 하나 추격 매수세나 이런 구매 심리가 조금 진정되는 게 아니냐라는 평가들이 나오고 있는 것이죠. 그런데 방금도 말씀 나눈 것처럼 여전히 중저가 지역에서는 전세를 찾기 어려워서 매매를 하고 계신 분들의 사례도 계속 집계가 되고 있고, 그런 지역에서는 여전히 키맞추기형 신고가 신고사례도 계속 나오고 있는 상황이다 보니까 아직은 지켜봐야 되는 게 아니냐라는 게 제 개인적인 판단이기는 합니다. 그리고 공급 계획 자체도 2분기가 돼야 최종적으로 후보지들이 다 발표가 될 것으로 예고가 되어 있기 때문에 그 내용들에 따라서 실수요자들의 추격매수 심리, 혹은 매매 전환 심리 이런 것들이 또다시 달라질 수도 있다고 생각하거든요. 그러다 보면 아직은 좀 관망하시는 분들이 있고 이것들의 최종적인 의사결정은 2분기 상황을 지켜봐야 되는 게 아닌가 싶습니다. [앵커] 일단은 1, 2월은 부동산 거래에 있어서는 비수기라고 봐야 되겠죠? [김규정] 네, 실제로는 아무래도 계절적 요인 때문에 실제 이사나 이런 것들이 불가능하신 상황이다 보니까 보통은 봄 이사 준비하시는 분들이 12월 정도에 미리미리 계약을 서두르시는 경우들이 많고 1, 2월에는 또 설 연휴라든가 이런 것들이 일정상 끼어있어서 계약 등이 줄어드는 패턴들을 보이기는 합니다. 그런데 3월이나 4월이 되면서 날씨가 풀리면 실제 이사를 하시고 하다 보니까 이후에 다시 거래량 변동이 올 수도 있거든요. 그래서 지금은 섣불리 하락세로 간다, 이런 판단을 하기보다는 여전히 변수들이 많이 남아있어서 그런 것들을 보고 결정을 하시는 게 맞지 않나 싶습니다. 일단 공급계획 확정 여부도 2분기까지는 대상지를 보고 판단을 하셔야 되는 문제고 또 서울시장 보선이 있기 때문에 그것과 관련된 공급계획이나 개발 공약들도 계속 나오고 있어서 시장에 영향을 미치고 있거든요. 그래서 그런 것들을 보고 최종 매매 전환 내집 마련을 할 것인지, 계속 전세를 구할 것인지 판단을 유보하고 계신 분들이 현재는 많은 것으로 판단하고 있습니다. [앵커] 그러면 말씀을 들어보면 그동안에는 정부의 부동산 대책이 나오고 나면 그 이후에 시장들의 반응이 바로바로 나왔었는데 지금 이번에는 재보선도 있고 여러 가지 변수들이 많이 남아 있다는 생각이 드는군요. [김규정] 그래서 그것들을 보고 결정하겠다라는 관망 기조가 현재는 시장에서 확산되고 있는 것으로 판단이 되고요. 아직은 이것으로 예단하기보다는 시장을 계속 모니터링하면서 관리를 해야 하는 게 아닌가 싶습니다. [앵커] 그러면 2.4 부동산 대책의 영향력이라든지 효과도 아직 지금 판단하기는 이르겠네요? [김규정] 실제로 2.4 대책 이후에 대상지나 공급일정 같은 것들이 아직은 확정되지 않아서 불확실하다는 의견이 많았잖아요. 그런데 그 부분에 대해서 정부가 늦어도 6월, 또 그리고 역세권 지구나 도심 공공재개발 같은 경우에는 7월까지는 후보지를 확정하겠다라고 한 상황이어서 그 대상지가 시장 수요자들이 선호하는 지역 혹은 일정들에 부합하는 지역들로 나오면 아무래도 공급 계획이 좀 더 영향을 많이 미치게 되겠죠. 그래서 그것들을 보고 판단하겠다는 심리가 현재는 높아지고 있는 것 같습니다. [앵커] 부동산 시장의 불확실성이 아직 완전히 걷히지는 않은 것으로 판단을 해야 될 텐데요. 그런데 이런 상황 속에서 젊은 사람들의 집 구매가 크게 늘었어요. 30대의 주택 매매 비중이 제일 연령대 가까운 높은 것으로 나왔죠? [김규정] 네, 1월 거래통계 발표된 것이 연령대별로 발표된 자료가 나왔는데 30대 거래가 전체 신고 건수 중에 한 39.6%. 거의 40%에 육박했다고 합니다. 20대랑 합치면 거의 45% 가까운 수치여서 2030 세대들이 계속 주택 구매를 하고 있다라는 분석이 나온 것인데요. 실제로는 1월의 거래량 자체가 전체적으로 줄었기 때문에 아무래도 고가 주택이나 유주택자 비율이 높은 연령대에서의 거래 빈도가 떨어지는 와중에 2030의 거래 비율이 더 높아지는 상황이기는 합니다. 그런데 서울 같은 경우 구로라든가 강서, 노원, 영등포처럼 상대적으로 그래도 가격대가 저렴한 지역에 전세로 계시던 30대 수요자분들이 내집 마련 매매 전환을 하고 있다라는 게 더 중요한 포인트인 것 같거든요. 그래서 전세 찾기도 여전히 어렵고 시중에서 아무래도 전세보다는 월세가 계속 요구되고 있는 상황이다 보니까 대출을 이용해서 주택 구매를 하는 젊은 세대들이 꾸준히 있다라는 데 시장에서 계속 주목을 하고 있는 상황입니다. 이분들이 계속 추격 매수나 이런 것에 나서게 될 때는 저희가 2.4 대책을 발표했음에도 불구하고 이후에 계속적으로 중저가 지역의 거래나 상승세가 멈추지 않고 계속될 수 있는 부분이기 때문에 그래서 예의주시를 하고 있는 것으로 분석됩니다. [앵커] 그러면 평소에 보통 보면 주택 거래 비중이 가장 높은 연령대가 어떻게 나타납니까? 40대로 나타나나요? 50대로 되어 있나요? [김규정] 보통 서울의 아파트 같은 경우에는 아무래도 가격대가 있으니까 30대 후반부터 40대, 혹은 갈아타기를 하는 경우들은 50대까지도 비중이 높게 나타나는 게 일반적이었다면 최근에 와서는 점점 연령대가 앞으로 낮아지고 있는 상황이긴 하고요. 특히나 최근에는 고가 지역 아파트 같은 경우에는 너무 가격도 비싸지고 대출규제가 있다 보니까 중장년층의 추가적인 거래나 갈아타기나 이런 것들은 조금 관망기조를 보이고 있는 반면 중저가 지역에서 전세 부담에 약간의 대출을 더해서 내집 마련을 할 수 있는 20대, 30대 같은 경우에는 공격적으로 내집 마련을 투자까지 겸해서 하고 계신 것으로 분석됩니다. 아무래도 고연령대는 그리고 가격 하락에 대한 걱정들도 상대적으로 많은데 젊은층들은 그런 경험도 없다 보니까 투자한 아파트 가격, 집값이 폭락해 본 경험도 없는 세대들이다 보니까 최근의 전세 불안이 겹치면서 좀 더 공격적으로 내집 마련 전환을 하는 것으로 보입니다. [앵커] 그런가 하면 저희가 앞서도 보도를 해 드렸는데 서울에서도 그렇고 전국적으로도 집값이 신고를 했다가, 매매를 하겠다고 신고를 했다가 취소를 하는 경우들이 종종 있는데 이 경우들을 봤을 때 신고가, 그러니까 가장 높은 금액대 매매를 기록한 경우들이 많았다고 그러거든요. [김규정] 최근에 사실 거래돼서 신고되는 가격들 자체가 중저가 지역이나 지방 도심 같은 경우에는 계속해서 신고가를 경신하는 사례들이 많습니다. 그러다 보니 취소되는 사례에서도 그 빈도가 높은데, 이유는 취소되는 것들이 실질적으로 자연적인 거래 취소나 파기에 의한 것이 아닌 경우들이 있다라는 의심이 나온다는 거거든요. 아무래도 호가나 가격을 띄우기 위해서 소위 자전거래라는 것들을 통해서 중개업소나 보유자들이 계약신고를 했다가 취소를 하는. 실제는 거래가 등기까지 발생하지 않는 경우들이 신고되는 것까지 의심이 되고 있거든요. [앵커] 화면을 보면 저희가 최고가 비율이 취소 비율 가운데 얼마나 나타나는지 보여드리고 있는데 서울 평균으로는 50.7%입니다. 그런데 보니까 구별로는 강남구가 63%를 기록했고 광진구, 서초구가 66, 마포구가 63%. 다 가격들이 비싼 지역이라고 할 수 있는데 매매 신고 뒤에 취소를 하는 경우는 대체로 어떤 경우 입니까? 이게 가격이 너무 올라서 거래 자체를 취소하는 건가요? 이게 손해가 많을 텐데요. [김규정] 계약금을 포기하거나 아니면 보상을 해야 되는 계약 파기자로서의 책임이 생기기는 하지만 가격이 단기간 더 많이 오르거나 혹은 오를 것 같은 기대가 생기면 매도자나 이런 분들이 계약을 하지 않겠다고 취소하는 경우들도 생기고 있고요. 매수자 입장에서 대출이나 자금 마련에 문제가 생기면서 계약을 최종적으로 하지 못하게 되는 케이스들도 발생하기는 합니다. 그런데 이런 것은 사실 정상적으로 발생을 할 수 있는 케이스이기 때문에 사실은 실거래가 신고 시스템에 취소 여부 같은 것들을 추가적으로 신고를 해서 관리를 하는 것으로 되어 있는데 시장에서는 이게 의도적으로 혹시 사용돼서 시장에서 시세가 계속 급등하는 것처럼 왜곡되거나 오해를 발생시키는 게 아니냐라는 의심을 하고 있어요. 그래서 국토교통부에서는 이달 말 중에 전월세 전담기구와 함께 거래 관리나 이런 것들을 상시적으로 이상거래나 불법거래나 자전거래 등을 포함해서 시장을 왜곡하는 거래들을 포함해서 상시적으로 현장조사를 하고 세금을, 벌금을 물린다든가 과태료를 물린다든가 이런 것들을 할 수 있는 상시기구를 만드는 식으로 해서 관리를 강화한다는 대안을 내놓기는 했습니다. 그리고 취소 사례나 이런 것들을 통해서 신고된 가격들, 데이터들도 관리를 하겠다는 건데 아무래도 시차가 있는 만큼 시장에서는 실제 이걸 악용하는 분들이 계시다면 오해의 소지가 있을 수 있습니다. 그래서 개인 매수자들, 내집 마련 하시는 분들의 입장에서는 신고가 신고된 것들을 참고는 하시지만 이런 사례가 있을 수도 있다는 것을 염두에 두셔야 될 것 같기는 합니다. [앵커] 그런데 이런 사례들이 앞서서 서울 같은 경우는 50%를 넘는 경우고 전국적으로 봤을 때도 한 3분의 1이 그런 경우들이 있다고 하거든요. 이런 걸 보면 특정 지역에만 또 몰려 있는 건 아니라고 봐야 되는 건가요? [김규정] 지역마다 상승 폭 차이가 있기는 하지만 역세권 도심에서는 특히 신축 아파트 가격이 계속 오름세를 보이고 있는 상황이다 보니까 신고가 신고 사례, 그리고 취소 사례도 전국적으로 적지 않게 나오는 편입니다. 그래서 이게 혹시 자전거래나 이런 것들을 통해서 호가를 의도적으로 띄우는 것이 아닌지는 현장에서 실제 거래하시기 전에 한 번쯤 검토를 해 보실 필요는 있겠는 [앵커] 국토부에는 실거래가 시스템이 있어서 누구나 들어가서 확인해 볼 수 있지 않습니까? 그런데 이런 거래 취소 같은 경우는 이게 반영이 안 된다고요? [김규정] 원래 신고 취소 여부나 이런 것들은 신고를 하지 않다가 이런 문제들이 계속 재발되고 확대가 되면서 최근에는 대책까지 나온 상황에서 계속적으로 신고가 사례가 나오 보니까 이제 촉각이 곤두서 있는 상황이죠. 그래서 거래가 취소된 것까지도 신고를 하도록 제도를 바꾸고는 있습니다. 그런데 부동산 정보 사이트나 이런 것들에 따라서는 적용되지 않는 경우들도 있다 보니까 주의해서 신고가 사례들, 실거래가 사례들을 확인하는 게 개인분들에게는 필요해 보입니다. [앵커] 그런가 하면 지금 수도권에서는 청약 열기가 상당히 뜨겁다고 하는데 글쎄요, 매매가, 집값은 조금씩 잡힌다고 하는데 청약 열기는 여전한가 봅니다. [김규정] 네, 아무래도 기존 아파트 매매보다는 낮은 가격의 새 아파트를 당첨 받으실 수 있는 기회다 보니까 많이 청약들을 하고 계시고요. 저희가 청약통장 1순위 계좌만 2500만 계좌가 넘거든요. 통장 수가 많은 만큼 계속 나오는데. 1월 같은 경우에 서울은 사실 공식적인 민간분양이 없었고요. 경기 지역에서 분양이 나왔는데 그러다 보니까 경기 지역 청약률이 굉장히 높게 나왔습니다. 특히 서울의 집값 상승 때문에 경기 지역도 계속 가격이 오르기도 하고 또 서울의 집값 부담을 이기지 못하고 경기도 쪽으로 이사를 가시는 분들도 많다 보니까 그 지역에서 공공택지나 이런 것들의 새아파트 청약의 계속 공격적으로 넣고 계세요. 3월에 서울 쪽에서도 분양 계획이 있고요. 또 상한제 등을 통해서 가격이 아무래도 주변 기존 아파트 시세보다는 저렴하게 공급되다 보니까 저렴한 새 아파트 내집 마련 장만에 대한 기대, 그리고 분양가 대비 프리미엄에 대한 투자 기회 이런 것들까지 겹치면서 청약 열기는 지속될 수밖에 없어보입니다. [앵커] 보통 아파트 공급이 시장의 공급 물량이 적다라고들 얘기하지 않습니까? 그런데 3월에는 많이 나오는 건가요? [김규정] 3월에 지금 조사처마다 약간 통계가 다른데요. 한 6만 가구 안팎의 분양 계획이 현재 집계되고 있습니다. 절반 정도가 수도권에서 경기와 서울 등지에서 공급되고 나머지 지방 도시에서 한 3만 가구 정도가 공급할 것이다라고 건설업체 통해서 조사가 되고 있는데 이 중에 상당 물량이 실제 공급에 들어갈 것으로 보여져요. 그래서 봄 이사철에 청약을 준비하시는 분들은 서둘러서 청약 자격이라든가 이런 것들도 체크를 하셔야 될 것 같고요. 2분기 지나면 7월부터는 경기권에 3기 신도시 사전청약이 예고되어 있기 때문에 민간분양 청약을 할 것인지 혹은 기다렸다가 경기도 공공택지 신도시 사전청약을 할 것인지, 이런 것들도 전략을 검토해 보실 시기가 아닌가 싶습니다. [앵커] 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 시장 짚어봤습니다. 잘 들었습니다. [김규정] 감사합니다. [저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지] ▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요. ▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기 ▶ 네이버에서 YTN 뉴스 채널 구독하기

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