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[앵커] 지금부터는 뉴스룸이 새롭게 취재한 '대장동 개발 특혜 의혹'을 전해드리겠습니다. 저희는 '화천대유'라는 민간 회사가 개발 이익 수천억 원을 가져가게 된 과정을 추적하고 있습니다. 이재명 지사 측은 화천대유가 사업 초기에 위험 부담과 비용을 떠안았기 때문에 특혜가 아니라고 했습니다. 반면, JTBC가 입수한 경기도 내부 자료 등에는 좀 다른 내용들이 담겨 있었습니다. 먼저, 정해성 기자입니다. [기자] 애초 대장동 개발을 둘러싼 논란은 자본금 3억5천만 원인 화천대유와 관계사 7개가 4000억 원이 넘는 배당을 받아 간 데서 시작했습니다. 하지만 화천대유와 이재명 지사 측은 출자금만으로 수익률을 따지면 안 된다고 설명합니다. 개발이 시작된 2015년에는 부동산 사업의 성공이 불확실했다는 겁니다. 화천대유가 비용을 쓰고 위험부담을 졌기 때문에 특혜는 없었다는 주장입니다. [A씨/화천대유 관계자 : 5천만원이 중요한 게 아니고 사람들 자꾸 5천만원 가지고 몇억을 벌었다 하는데, 운영하는 돈은 빌려올 수도 있고 내가 주머닛돈을 낼 수도 있는 거고.] 취재진은 사업 평가서와 당시 내부자료 등을 입수해 살펴봤습니다. 사정은 조금 달랐습니다. 사실상 위험 부담이 거의 없다시피 한 사업이었다는 대목이 곳곳에서 발견된 겁니다. 일반적으로 시행사가 지는 위험 부담은 크게 3가지입니다. 땅을 매입하는 지주 작업, 인허가 문제, 분양률입니다. < 토지 매입 실패 위험이 없었다 > 우선, 토지를 매입해 택지로 만들지 못하면 사업 자체가 불가능합니다. 그런데 대장동은 성남도시개발공사가 토지 수용권을 가지고 있었습니다. 땅 주인과 협의가 안 되더라도 민간 업체와 달리 법률에 따라 최종 단계에선 강제로 수용할 수 있습니다. < 인허가 문제 부담이 없었다 > 대장동 개발의 인허가권자는 성남시장이었습니다. 인허가 업무는 성남도시개발공사에서 지원했습니다. 경기도 자체 자료에도 "인허가 지원을 통해 사업 성공 가능성을 높였다"고 평가할 정도였습니다. < 분양 성공 확률도 높았다 > 마지막 남은 난관은 분양률이었습니다. [A씨/화천대유 관계자 : 확신이 전혀 없었어요. 그 당시에 부동산 경기도 안 좋았을뿐더러…] 하지만 금융기관도 "판교 남단으로 희소가치와 선호도가 증가하고 있다"고 평가했습니다. 절반이 공공 개발이라 분양가 상한제도 피해갔습니다. 최근 부동산 가격이 급등한 덕을 보긴 했지만, 이미 사업성이 충분히 좋았다는 게 부동산 업계의 지적입니다. 이 지사 측은 "5500억 원 공공 수익을 먼저 챙겼다"고 설명하고 있습니다. 하지만 이 가운데 상당액은 대장동 북측 터널 공사 등에 들어갔습니다. 터널 개통은 오히려 화천대유의 부동산 개발에 호재가 된 측면이 강하다는 지적도 나옵니다. (영상디자인 : 정수임) 정해성 기자 , 이주원, 이지훈 JTBC의 모든 콘텐트(기사)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다. Copyright by JTBC All Rights Reserved.

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