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■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커 ■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 연구원 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. [앵커] 전국 아파트 매매가격과전셋값 상승세가 계속되면서추석 연휴 기간에도 수도권 집값은계속해서 달아오르고 있습니다. 이대로 가다간 집을 살 수 없을지모른다는 젊은 층의 '패닉 바잉'도 이어지며 상대적으로 저렴한 빌라 수요마저치솟고 있습니다. 과열되고 있는 부동산 시장 상황과 전망을 윤지해 부동산114 연구원과 함께 짚어보겠습니다. 수도권 아파트 가격 최근까지 역대 최고치로 상승했는데요. 얼마나 올랐고 또 왜 이렇게 오르고 있는 겁니까? [윤지해] 금주 들어서는 연휴 효과가 있다 보니까 상대적으로 둔화폭을 보이긴 했습니다마는 지금의 상승세는 사실 가격 부담감 차원에서 보시면 서울 집값은 굉장히 높은 가격이라는 부분들은 다 인정을 하고 계십니다. 다만 이게 단순히 가격이 높으니까 가격이 하락해야지라고 귀결이 안 되는 부분들은 사실은 수급요인에서 찾아야 됩니다. 수급요인에서 찾아야 되는데 신축 공급이 원활하게 된다면 사실 이렇게 수요자가 불안해할 필요가 없죠. [앵커] 정부도 계속 대책을 내놓고 있잖아요. [윤지해] 맞습니다. 다만 시차가 있다 보니까 그러면 구축에서 매물량들이 좀 나와줘야 되는데 세금 중과 이슈가 있다 보니까 다주택자분들이 매물을 그렇게 많이 내놓지 않죠. 그래서 매물잠김이라는 현상이 생겼습니다. 그래서 신축과 구축에서 매물이 다 줄다 보니까 여기에서 2030세대들이 사실상 이분들은 90%가 무주택 가구 구성원입니다. 이분들이 다소 조급하게 매입에 나서다 보니까 보통은 우리가 인구 연령대로 볼 때 20대, 30대는 주축이 될 수 없습니다. [앵커] 과거에는 2030대가 적극적으로 집을 사지도 못했고 살 수도 없었죠. [윤지해] 맞습니다. 그래서 40대 정도가 되면 이제 내 집 마련에 나서야지 했었는데. 지금은 그게 거꾸로 뒤바뀌어 있는 거죠. 그게 무슨 얘기냐면 과도한 수요 초과 국면들을 반증하는 겁니다. 한마디로 수요층들이 굉장히 조급하다. 조급하게 매수하는데 매물은 없다. 그러니까 매물이 적은데 수요자가 많이 들어오면 가격은 뛰기 마련입니다. 그게 가격이 높든 낮든 가격은 뛰게 돼 있습니다. [앵커] 그런 배경에는 사실 불안한 마음이 있는 거잖아요. 저희가 앞서서 말씀도 드렸지만 이대로 가다가는 내가 살 집이 없을 것 같다는 젊은층의 마음이 반영된 거 아니겠습니까? [윤지해] 맞습니다. 그래서 정부에서도 사실 수도권과 전국적으로 200만 호 공급계획들을 세웠는데 사실은 이게 실제 착공을 하고 실제 입주까지는 아무래도 2026년 이후가 될 가능성이 높다 보니까 아무래도 기존 물건에서 물건들을 찾으려고 하죠. 그러다 보면 기존 물건들에서의 물건들이 원활하게 소통하는 국면들이 나와야 되는데 사실은 그 부분들이 매물잠김 혹은 희소성 이슈가 불거지면서 혹은 1주택자 혹은 2주택자가 매물을 쥐고 놓지 않으면서 사실상 그분들이 가져갈 수 있는 물건들이 줄어들고 그러다 보니까 빌라까지 손을 대는 그런 국면이라고 할 수가 있습니다. [앵커] 지금 그래픽이 나가고 있는데 10채 중 4채는 20~30대가 산다는 거 아닙니까? 보니까 30대가 제일 많이 샀네요. 36.9%입니다. [윤지해] 맞습니다. 그래서 근저에 깔려 있는 부분들을 보셔야 되는데 사실 20대, 30대는 이제 사회생활을 막 시작했거나 혹은 시작을 안 했습니다. 그럼에도 불구하고 주택을 마련한다는 건 사실상 부모세대의 지원이 있다, 이렇게 판단하셔야 되고요. 그래서 저분들만의 의사결정으로 패닉바잉을 했냐, 그렇게 보지 않고요. 50대 이상, 60대 이상의 부모층에서 사실상 이분들에게 주택으로서의 증여를 할 수 없다면 현금 증여를 통해서 이분들이 주택마련을 할 수 있게 뒤에서 돕고 있다, 이렇게 볼 수 있습니다. [앵커] 집을 어떻게 샀나. 아까 말씀하신 대로 사회 초년생이다 보니까 돈이 없을 텐데 집을 어떻게 샀나를 들여다봤더니 절반 이상이 갭 투자 그러니까 전세 끼고 집을 산 것으로 드러났거든요. 이것 역시 불안감이 반영된 것 같습니다. [윤지해] 그 부분은 이제 현 정부가 대출규제를 하지 않습니까? 그러다 보니까 서울 같은 경우는 투기과열지구이기 때문에 LTV 40% 정도의 규제를 받습니다. 만약에 10억 원짜리를 매매하게 되면 4억 원 정도밖에 대출이 안 나오니까 거죠. 그러다 보면 지금의 전세가율, 매매가 대비 전세가율을 보시면 서울은 한 60% 정도 됩니다. 만약에 15억짜리를 거래하게 되면 6억 원까지 전세갭으로 투자할 수 있는 거죠. 그러다 보니까 사실상 갭 투자의 근저에는 그분들이 자금여력이 한계가 있다 보니까 전세를 끼고 매입하는 것이 가장 합리적이다, 이렇게 판단하는 거고요. 특징적인 부분들은 전세를 낄 경우에는 사실상 대출이자 나가는 게 없습니다. 그렇기 때문에 그 부분이 더 부담이 덜하다고 느끼는 거예요. [앵커] 나중에 벌어서... [윤지해] 맞습니다. 시간을 벌 수 있는 거죠. [앵커] 시간을 벌고 벌고 전세대금을 주고 나중에 들어가겠다는 거죠? 그런데 빌라 매매값도 가파르게 올라가고 있다고 합니다. 빌라 가격은 얼마나 올라가고 있습니까? [윤지해] 월간으로 보시면 KB 기준입니다. 8월 들어서 0.9% 이상, 한 1%에 근접한 상승폭을 보이고 있고 서울 같은 경우에는 올해 8월까지 누적으로 한 5.6% 정도의 상승폭을 보이는데 수도권 전체로 보면 경기, 인천권역은 한 6% 정도 올랐습니다. 이게 2008년 이후에 거의 14년 만의 최고 상승폭이기 때문에 사실상 지금 거래량으로 보셔도 과거에는 아파트 거래량이 빌라 거래량의 한 2~3배 정도 됐다면 지금 9월 들어서는 빌라 거래량이 아파트 대비 한 5배 정도 더 많이 나오는 상황입니다. 그만큼 수요자가 아파트 쪽에서의 가격 부담감을 굉장히 크게 느낄 뿐만 아니라 살 수 있는 매물들이 부족하다 느끼기 때문에 아무래도 그나마 매물이 있고 접근 여력이 좀 있는 그런 가격대의 빌라들로 우회해서 돌아갔다, 이렇게 평가할 수 있는 거죠. [앵커] 그런데 통상적으로 빌라라고 하면 투자하거나 부동산 하락기가 되면 집값이 떨어질 거라는 예측이 많잖아요. 괜찮겠습니까? [윤지해] 빌라는 기본적으로 아파트 대비 환금성이 떨어지는 게 최대 단점입니다. 그리고 환금성이 떨어진다는 얘기는 수요자가 잘 안 들어온다는 거죠. 무슨 얘기냐면 시장이 말씀하신 대로 하락기가 됐을 때 수요자가 덜 들어오는 상품부터 수요자가 빨리 이탈한다, 이렇게 평가할 수 있기 때문에 사실 지금처럼 과열국면이면 빌라가 됐든 오피스텔이 됐든 비주택 유형의 오피스가 됐든 상가가 됐든, 상가는 지금은 침체돼 있습니다마는. 이런 유형들이 과열 국면들을 보인다는 거죠. 그래서 이 부분들이 사실상 과열국면 그러니까 아파트 쪽에서의 과열 국면이 아니었으면 빌라 쪽까지는 사실 거래량이 그렇게 늘지 않았음에도 불구하고 지금 아파트 쪽의 과열국면들이 전체 비아파트 유형까지 퍼져 있다 이렇게 평가하는 부분인 거죠. [앵커] 지금 2030대 부동산 패닉 바잉인데 빌라도 그렇게 집값이 오르게 되면 빌라까지도 적극적으로 사들이는 거 아닐까, 이런 걱정이 됩니다. [윤지해] 빌라가 반드시 나쁘다 이렇게 평가할 수는 없습니다. 다만 이게 장기적인 플랜에서 거주 관점에서 보는 건지 혹은 재개발 이슈가 있기 때문에. 최근에 서울시에서 재개발을 서두르지 않습니까? 그래서 개발이슈를 가지고 투자를 하는 건지에 따라서 다른데 사실 거주 관점에서는 여러 가지로 불리한 면들이 있습니다. 도로와 근접하기 때문에 생활에 굉장히 불편하고요. 주차문제도 있고요. 아무래도 면적이 작다 보니까 거주하는 데 있어서 전용률 같은 문제점들도 있습니다. 그런 반면에 사실 개발이슈가 있는 지역들은 길게 보면 10년, 20년 뒤에는 사실상 아파트로 변모되는 이슈가 있기 때문에 그런 관점에서 접근하는 건지 혹은 거주 관점에서 접근하는 건지에 따라 다릅니다. [앵커] 재개발 이슈로 접근할 가능성도 있겠네요. [윤지해] 그렇습니다. 최근에는 정비사업 이슈가 있지 않습니까? 서울시에서도 규제완화 이슈가 있고 아무래도 재건축 쪽이 시장에서 굉장히 변동성이 커지다 보니까 서울시에서도 재개발 쪽에서의 규제완화 이슈가 있습니다. 그래서 고밀개발하려는 이슈가 있기 때문에. 다만 지금의 규제 환경 하에서는 지금 매수하신다고 해서 입주권이 반드시 나오는 건 아닙니다. 권리 산정일이라는 게 있기 때문에 그 기점이 지난 시점, 현재 시점에서 매수하시게 되면 아무래도 현금 청산되실 가능성이 크기 때문에. [앵커] 그런 부분도 살피고 사야겠네요. [윤지해] 맞습니다. 반드시 개발이슈가 있다고 해서 그냥 접근하시면 현금청산 가능성이 있습니다. [앵커] 요즘 아파트 거래 절벽이다, 이런 얘기가 나올 정도로 거래량은 줄고 있긴 하거든요, 실제로 수치상으로 봐도. 그런데 거래량은 적은데 집값이 반대로 오르고 있습니다. 이건 어떤 현상으로 분석해야 될까요? [윤지해] 과거에는 거래량으로 시장 동향을 파악하기가 굉장히 좋았습니다. 왜냐하면 시장의 대출규제 부분들 혹은 매물잠김 현상들이 없기 때문에 회전율이 어느 정도 되느냐에 따라서 시장의 선행지표로서 활용할 수 있었거든요. 그런데 지금의 매물잠김, 매물이 줄어드는 효과를 줬기 때문에 나와 있는 매물이 적으면 사실 수요자가 많이 들어와도 거래되는 총량은 줄어들게 됩니다. 그러다 보니까 이게 거래량이 줄었으니까 시장이 꺾이는 거 아니냐, 이렇게 평가할 수 있는데 그 부분에 대한 방증을 보시려면 작년에 역대급 거래량을 기록했습니다. 2020년에. 그리고 올해 들어서 1월부터 지금 8월, 9월에 이르기까지 거래량이 축소되고 있지 않습니까? 그럼에도 불구하고 매매가격 상승폭은 전년 상승폭을 넘어섭니다. 한마디로 거래량이 시장을 명확하게 반영하지 못한다 이렇게 평가할 수 있습니다. [앵커] 그렇게 된다면 하락 전조다, 이렇게 볼 수는 없겠네요? [윤지해] 단순하게 거래량으로 평가를 하려면 사실 최근에는 증여 쪽으로 우회하는 부분들이 상당히 많습니다. 그래서 증여는 역대 최고 거래량을 기록하고 있으니까 증여거래량과 매매거래량을 다 합산해서 동일 선상에서 비교하면 조금 다른 지표를 보실 수가 있습니다. [앵커] 알겠습니다. 전국 아파트 매매 가격이 계속 오르고 있습니다. 정부가 대책을 내놨는데 이 대책이 효과를 발휘했으면 좋겠습니다. 전문가 입장에서는 언제쯤 효과가 나타날 것 같습니까? [윤지해] 효과를 발휘하기 위한 부분들은 즉시 효과를 발휘하는 부분들은 앞서 설명드린 것처럼 세금 쪽에서의 일부 규제 완화가 필요합니다. 그래서 기존에 가지고 계신 물건들을 내놓게 해야 된다는 거죠, 주택 소유자분들이. 그런데 그분들이 내놓지 않는 상황에서는 신축 물건으로 해결해야 되는데 여기에는 굉장한 시차가 발생한다는 게 최대 단점이죠. 그래서 정부는 사실 근 3~4년 동안 수요 억제와 관련된 여러 가지 정책들을 추진했습니다. 세금과 대출을 통해서죠. 그런 부분들이 시장에서 제대로 작동하지 않았기 때문에 결과적으로는 기존 매물들이 원활하게 시장에 나올 수 있도록 대책을 강구하는 게 가장 빠르다 이렇게 평가할 수 있습니다. [앵커] 알겠습니다. 부동산 시장 상황과 전망 윤지해 부동산114 연구원과 함께 짚어봤습니다. 잘 들었습니다. [윤지해] 감사합니다. [저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지] 이 시각 코로나19 확진자 및 예방접종 현황을 확인하세요. 연예인 A씨와 유튜버의 싸움? 궁금하다면 [웹툰뉴스] 깔끔하게 훑어주는 세상의 이슈 [와이퍼]

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