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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커 ■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. [앵커] 내일 금융당국의 가계부채 관리방안 발표를 앞두고 당정이 오늘 보완대책을 협의했습니다. 대출 총량규제에서 전세대출을 제외하는 등 실수요자 보호 방안에 대한 논의가 중점적으로 오갔다고 합니다. [앵커] 내일 최종안에 담길 것으로 예상되는 주요 내용들, 짚어보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께합니다. 어서 셰요 교수님, 오늘 당정 협의를 거쳐서 내일 최종안이 나오는 거죠? 주요 내용이 어떤 게 담길 것으로 보입니까? [권대중] 처음에는 DSR 조기에 도입하면서 전세금 대출까지도 규제하려고 했어요. 또한 중도금 대출도 규제하려고 했고요. 제1금융권 대출도 떠올랐는데 이번에 전세금 대출은 빠진 것 같습니다. 그 이유는 아무래도 실수요자 중심으로 타격을 완화시키려고 하는 것 같고요. 가장 큰 것은 총 대출금액이 2억이 넘었을 때 현재 DSR을 40% 적용하고 있거든요. 이게 제2금융권까지도, 지금 현재 60%인데 40%로 내려서 강화하는 것 같습니다. 이게 아마 서민들에게 타격이 갈 것 같고요. 또 한 가지는 조정대상지역에서 대출 한도를 따질 때 DSR 자체를 지금 1단계입니다. 이걸 2단계로 앞당겨서 내년 7월에 시행할 것을 앞당겨서 시행하지 않겠나. 그게 주요내용인 것 같습니다. [앵커] 교수님, 아무래도 어려운 금융용어다 보니까 DSR 몇 퍼센트를 몇 퍼센트로 한다. 이걸 구체적으로 설명을 해 주시겠습니까? [권대중] 총부채원리금상환비율이라는 DSR이 있습니다. 이것은 내가 부채를 안고 있는 신용대출부터 할부금까지 전부 합친 금액을 내 소득으로 나누는 겁니다. 그래서 갚을 능력이 되는 범위 내까지만 대출을 주겠다. 그게 DSR이고요. 일반적으로 우리가 지금까지 적용했던 DTI는 자기 소득 대비 대출 비율을 따진 거고요. 그다음에 LTV는 담보비율에 대한 대출 비율입니다. 예를 들면 이거죠. 담보가 10억짜리인데 LTV가 60%면 6억까지 대출을 주는 겁니다. 그런데 여기에 그동안 적용했던 DTI가 만약에 40%면 자기 소득 대비 4배 이상 대출을 주지 않는 범위 내에서 40%를 주는 거예요. 이걸 총부채를 다 합친 상태에서. 할부금이든 자동차 할부까지도 모두 합친 상태에서 내 소득을 나눠서 DSR 적용하기 때문에 이제는 주택담보대출뿐만 아니라 다른 부채까지도 대출을 받는 데 영향을 받는다고 봐야 됩니다. [앵커] 그러니까 쉽게 얘기해서 DSR을 40%로 한다면 자신의 연봉이 1억이라고 했을 때 1년 동안 주택담보대출 원리금, 자동차 할부, 신용카드 이런 것을 다 합쳤을 때 40%를 했을 때 4000만 원이 넘어가면 안 된다, 이런 의미인 거죠? [권대중] 그렇죠. 거기에 몇 배까지 대출을 주는 거죠. [앵커] 그리고 기존에 썼던 DTI같은 경우에는 주택담보대출은 올리는데 나머지는 이자였는데 지금 DSR 같은 경우에는 모든 대출의 원리금이기 때문에 더 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다라는 말씀이시고요. [권대중] 그렇습니다. [앵커] 아직 구체적인 얘기는 나오지 않았습니다마는 대출 규제 가능성에 대해서는 언급이 됐어요. 저희가 예상대로 된다면 실수요자들에게 어떤 영향을 미치게 되는지, 어느 정도 영향을 미치게 되는지 예시를 들어서 설명을 들어보겠습니다. 준비된 그래픽을 보고 계신데요. 일단 연소득 5000만 원인 A씨의 경우 6억 원 상당의 주택을 구입을 하고 싶습니다. 이럴 경우에 대출 가능 금액이 어떻게 되는지 설명해 주시죠. [권대중] 지금 현재는 LTV 50%로 했을 때 한 6억 정도 주택이면 3억 정도 대출을 받았어요. 이게 40%로 낮아지면서 DSR 적용하게 되면 부채 비율이 있든 없든 간에 그 상태에서도 1억 6000, 거의 반 토막 나죠. 반으로 줄어듭니다. 그래서 일반적으로 대출을 받을 때 6억짜리 주택을 구입한다면 이렇게 1억 6000밖에 대출이 안 되기 때문에 자기 자본이 있어야 됩니다, 이거는. 이렇게 6억 이하 주택까지도 우리가 이렇게 그래픽을 봤잖아요. 고가 주택 같은 경우는 적어도 여윳돈이 있는 사람들이 많기 때문에 문제가 없는데 서울의 평균 주택 가격이 지금 11억이 넘었습니다. 6억짜리 주택은 서울에서는 거의 보기 어렵습니다. 수도권 지역에 가면 이 정도 주택이 있는데요. 서민들이 주택을 구입하는 게 거의 6억 전후 주택이라면 서민들에게 타격이 갈 수밖에 없죠. 그래서 내 집 마련이 점점 더 어려워지지 않나 하는 생각이 듭니다. [앵커] 일단 지금 앞선 예시 말고도 현실에서는 실제 상황에서는 여러 조건들이 있기 때문에 미리 대출 한도가 어떻게 되는지는 꼼꼼하게 챙겨야 될 필요가 있을 것 같다는 생각이 들고요. 이렇게 지금 금융당국에서 가계대출을 조이는 가장 큰 이유, 아무래도 폭증한 부채 문제, 가계부채 문제가 우리 경제에 어떻게 보면 잠재적인 위험요소다 이렇게 판단하고 있기 때문이죠? [권대중] 그렇죠. 지금 서울 같은 경우는 평균 주택 상승률이 이번 정부 들어와서 80.6%로 올랐습니다. 25개 구 중에서 20개 구가 100%가 더 올랐습니다. 전세금도 지금 현재 서울은 평균 50%가 더 올랐고요. 25개 구 중에서 22개 구가 50%가 넘었습니다. 이렇게 서민들에게 주택가격도 오르고 전월세 가격도 오르다 보니까 너무 부담이 많은 거고 이렇게 오르면서 또 내 집 마련을 하기 위해서 나선 사람도 있지만 가수요까지 포함해서 가계부채가 전체 가계부채는 1802조가 넘었고요. 순수한 주택담보대출만 해도 700~800조가 넘었습니다. 이건 정부가 관리할 필요가 있다고 생각해서 늦었지만 가계부채종합대책을 내놓으려고 하는 겁니다. 어떻게 보면 가계부채를 옥죈다고 해서 주택시장이 안정화되는 것은 아니지만 분명한 영향을 줄 겁니다. 그래세 이게 장기적 대책이 되어야 되는데 일시적 대책이 될 것 같아서 걱정입니다. [앵커] 지금 저희가 그래픽을 통해서 최근 집값의 오름세, 매매가격, 전세가격 변동률을 보여드리고 있는데 이 그래픽상으로 보면 다소 오름세는 주춤하는 모습이거든요. [권대중] 이건 주간 단위 계획이고요. 제가 조금 전에 말씀드린 건 연간 단위 계획인데 주간 단위 계획도 가격 폭은 오르고 있습니다. 축소됐을 뿐입니다. 다시 말하면 0.5% 오르던 게 0.4% 올랐을 뿐이지 오르는 것은 계속적으로 오르고 있어요. 그 이유는 매매가격의 상승률은 현재 입주 물량이나 분양 물량이 적어서 그렇고요. 전월세 가격의 상승률은 입주 물량이 적어서 그래요. 이게 지난해보다 올해가 적었는데 내년에는 더 적을 가능성이 높습니다. 그러다 보니까 당장 주간 단위의 가격은 정부의 규제라든지 금리인상이나 또는 유동성 자금을 축소시킨다든지 여러 가지 대책 때문에 축소되는 것뿐이지 오르지 않는 게 아닙니다. [앵커] 교수님, 그런데 지금 말씀하셨던 주간 단위 매매가격 변동률 그리고 전세가격 변동률 같은 경우는 지난주의 기준이니까 어떻게 보면 후행지표인 것이지 않습니까? 그래서 저희가 앞으로의 주택 시장을 가늠할 수 있는 선행지표를 준비를 했어요. 서울 아파트 매매 수급 지수 그래픽이 있거든요. 띄워주시겠습니까? 일단 매매 수급 지수를 보면 현재 그동안에는 어떻게 보면 수요가 넘쳐가는 측면을 좀 보이고 있었는데 수요가 늘어나는 게 조금 더 완화되는 모습이 보이고 있는 게 지표로 나타나고 있거든요. 이건 어떻게 봐야 되겠습니까? [권대중] 우선 최근의 주택시장이 하향 안정세를 보이는 것은, 오름폭이 줄어든 것은 하락 아니냐 하는 얘기도 있는데 그건 아니고요. 일단 입주 물량이나 분양 물량이 적기 때문에 그동안 너무 많이 오른 것에 대한 부담감. 그러면서 정부가 금리 인상이나 대출규제 때문에 주춤하고 또 한 가지 지금 당장은 주간 단위이기 때문에 비수기철에 들어가고 있습니다. 그래서 시장이 멈칫하는 거 아닌가 하는 생각이 들고요. 또 매매지수 같은 경우도 지금 수급지수가 100이 넘으면 주택을 구입하겠다는 의사가 많다는 거거든요. 그 100이 넘는 게 9월 첫째 주가 지금 현재 107.2%나 되고요. 10월 둘째 주도 101.9%면 아직도 주택 수요가 살아 있는 겁니다. 이게 100이하로 내려가야 시장이 안정화될 텐데 그건 아마 당분간은 비수기이기 때문에 이렇게 보합세 내지는 약보합세를 유지할 가능성이 있습니다. [앵커] 지금 그래픽이 나가고 있기 때문에 좀 더 질문을 드리면, 그러니까 100 이상인 거지 않습니까? 그래서 아직까지는 매수세가 더 강한데 교수님 말씀대로 한다면 그래프의 기울기 자체가 아래로 떨어지고 있는 거잖아요. 그러니까 매수심리 자체는 이전보다는 한풀 꺾였지만 아직까지는 그래도 매수세가 우위다. 이게 100 아래로 떨어져야지만이 앞으로 집값이 매수자 우위의 시장이 될 것으로 예상할 수 있다, 이렇게 보시는 겁니까? [권대중] 그렇죠. 조금 더 희망적이라면 전월세 가격, 특히 전세 가격이나 월세 가격이 하락하는 조짐을 보이면 매매가격도 하락할 가능성이 높습니다. 이거는 전월세 가격이 매매가격의 선행 지수이기 때문에 그렇습니다. [앵커] 분수령이 될 만한 시점은 어느 정도로 볼 수 있을까요? [권대중] 제가 볼 때는 이게 지속되지 못할 것 같습니다. 정부의 규제가 어느 정도 초기에는 시장에 영향을 미치겠지만 2~3개월 지나면 다시 또 이사철이 돌아오면 분양 물량과 입주 물량이 부족하면 가격은 다시 반등할 가능성은 있습니다. [앵커] 지금 일단 또 교수님께서는 가격이 다시 반등할 가능성이 있다고 말씀을 하셨는데 또 다른 전문가분들은 변곡점을 맞았다고 하는 측면의 전문가분들도 계시더라고요. 이렇게 가계대출에 대한 정부의 규제가 강화되면서 대출금리가 꾸준히 올라가면 금리가 올라갈수록 대출이자가 부담이 커지니까 아무래도 매수세가 꺾일 수밖에 없고 그리고 또 앞으로 내년에 대선이 있잖아요. 대선에 정책이 어떻게 나올지 모르니까 이 관망세가 이어질 것이다, 이렇게 분석하는 분들도 계시던데 여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까? [권대중] 우선 내년 3월 9일 대선 전까지는 이런 상황이 갈 것 같고요. 그 이후에 여당이나 야당이 어느 쪽이 집권하느냐에 따라 또 달라질 수 있어요. 만약에 야당이 집권하게 되면 규제 완화 때문에도 가격이 올라갈 가능성이 있고요. 또 여당이 집권하게 되면 국토세나 여러 가지 이유 때문에 부동산 시장이 얼어붙을 수 있는데 중요한 것은 시장에 물량이 많으냐 적냐가 가장 중요합니다. 2023년도, 2024년도까지 일반 공급 물량은 거의 없는 상태입니다. 정부가 추진하고 있는 3기 신도시 사전 분양 얘기 조금 이따 드리겠지만 3기 신도시의 입주 물량은 2025, 6년도 얘기입니다. 그리고 단지 공급 물량이 나올 수 있는 가능성, 그것은 2017년도 12월 13일에 정부가 도입한 임대주택 등록 활성화 방안으로 4년 또는 8년 동안 임대주택에 등록한 가구 수가 지난해 5월 말 기준으로 160만 가구가 넘습니다. 이것이 일부 시장에 나올 가능성이 있고요. 또 시장에 나오더라도 1년 내에 매각을 해야 됩니다. 그다음에는 임대주택으로 등록하려면 10년 단위로 늘어나고요. 또 하나 가지고 있게 되면 1가구 2주택, 3주택 양도세 중과세가 있기 때문에 결국에 변곡점은 제가 볼 때 대선이라고 보여져요. 대선 이후에 어느 정부가 탄생하느냐에 따라서 시장 규제 완화와 규제 강화가 시장에 미칠 영향이 크다고 봅니다. [앵커] 일단 정책적으로도 변화될 요인이 있기 때문에 시장의 추이를 면밀하게 관찰한 뒤에 집 매수 또는 매도 시점을 잡아야 된다, 이런 분석이신 것 같고요. 다른 주제도 한번 짚어볼까요? [앵커] 앞서 잠깐 말씀해 주셨는데 수도권 공공택지 그리고 3기 신도시 2차 사전청약 오늘부터 시작이 됐습니다. 전체 물량이 어느 정도나 될까요? [권대중] 지난 6월달에 발표했을 때 3만 200가구였습니다. 그리고 7월달에 1차 분양을 했고요. 이번에 나오는 물량이 1만 102가구입니다. 그러니까 양으로 따지면 1만 100가구 정도 되죠. 실제 이게 여러 군데 포진돼 있기 때문에 단지별로는 몇백 가구에서 한 2000가구 정도 분산돼 있고요. 또 사전 분양 물량이 지금 당장 들어가는 물량이 아니고요. 앞으로 5년, 6년 후의 입주 물량이기 때문에 아마 시장에는 미미하지만 영향을 줄 거라고 보여집니다. 매매시장은 분양물량이 늘어나면 일단 매수시장이 뛰어들지 않습니다. 그래서 이번에 분양받는 사람들은 수는 적지만 분양을 받게 되면 아마 매매시장에서는 관심이 멀어지지 않겠나. [앵커] 어떻게 보면 또 사전청약이라는 게 기존에 알고 있던 청약과 다른 제도이기 때문에 질문을 드려보면 이게 정확하게 같은 개념이라고 볼 수는 없지만 시청자 여러분의 이해를 돕기 위해서 저희가 아파트나 이런 거 구매할 때 이 집 마음에 드니까 다른 사람 보여주지 마십시오 하고 가계약금 걸어놓잖아요. 그리고 가계약금 걸어놓고 나서 다음에 본계약을 체결하지 않습니까? 그것과 비슷한 개념이라고 보면 되는 겁니까? [권대중] 그렇죠. 지금 우리나라는 70년대 이후에 주택 공급이 부족하던 시절에 선분양 제도를 도입했어요. 그 당시에는 건설사가 자금이 없다 보니까 수분양자들한테 계약금을 받거나 중도금을 받아서 토지를 구입하거나 건축비를 충당했는데 이거보다 더 앞서서 사전분양은 돈이 필요해서 사전분양 하는 건 아니고요. 이번에 분양하는 단지들이 대부분 공공택지입니다. 그래서 정부가 공사비가 부족해서 하는 건 아니고 시장 안정화를 위해서 몇 년 전에 이렇게 사전 예약 분양을 하는 겁니다. 분양을 받게 돔되면 제가 말씀드린 대로 주택 매매시장에 뛰어들지 않게 되잖아요. 그러면 시장이 좀 안정화되는 효과가 있지 않나, 그래서 이렇게 아마 정부가 사전분양 하는 것 같습니다. [앵커] 마지막으로 또 사전청약 관심 있는 분들이 궁금해하실 핵심적인 부분일 것 같아서 질문을 드리면, 그러니까 본 청약 전까지는 사전청약에 당첨이 되면 자격은 유지가 되는 거잖아요. 그런데 내가 사전청약에 당첨됐는데 본청약 하기 전에 기간이 있기 때문에 다른 아파트가 마음에 드는 아파트가 있어요. 거기에 청약 넣으면 안 되는 겁니까? [권대중] 할 수 있습니다. 단지 정부가 실수하는 건지 모르겠는데 향후에 5~6년 후에 들어갈 주택에 대해서 가격을 미리 예시했어요. 가격이 떨어질 수도 있고 올라갈 수 있는데도 불구하고 시세의 한 60~80% 정도의 가격으로 분양하겠다고 얘기를 했는데 그게 시장 가격이 계속 오른다면 싼 가격이 될 수 있는데 가격이 만약에 안정화된다면 높은 가격이 될 수 있어요. 그래서 사전청약에 되더라도 마지막에 본계약 하기 전에 다른 주택을 구입하거나 변경해도 관계는 없습니다. [앵커] 알겠습니다. 사전청약과 관련해서 관심이 있으신 분들은 지금 교수님께서 말씀하신 정보들 잘 참고하시면 될 것 같습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 관련된 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다. [저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지] 이 시각 코로나19 확진자 및 예방접종 현황을 확인하세요. 연예인 A씨와 유튜버의 싸움? 궁금하다면 [웹툰뉴스] 깔끔하게 훑어주는 세상의 이슈 [와이퍼]

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