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출연 : 정철진 경제 평론가 # 미국발 '긴축' 우려에 증시 '출렁'‥투자 전략 어떻게? "코스피 장중 한때 2600선 붕괴 후 급반등‥최대 악재는 미국 '긴축' 이슈" "2800 포인트 지지선 깨진 후 하락하다 2600선에서 반등‥바닥 확인 가능" "우크라이나 침공이나 중국 경제 등 돌발악재 나오면 바닥권 낮아질 수도" "파월 '3월 금리 인상' 새로운 이슈 아냐‥인플레이션 이어지면 인상 불가피" "금리 인상으로 실물경제 망가지고 인플레이션 지속될 거란 우려도 제기" "호실적 불구하고 급락한 테슬라 사례를 보면 '공급 사이드' 문제도 여전해" "인플레이션 못 잡으면 올리겠다?‥연내 5~6회 인상 가능성 거론되는 까닭" "일각서 스태그플레이션 우려도 있지만 여전히 '긴축' 두려움이 더 큰 상황" # 서울 아파트값 상승률 1년 8개월 만에 '마이너스'‥하락세 이어지나? "실거래가·호가 등 반영한 서울 아파트값 상승률 -0.01%‥87주 만에 '하락'" "급매물만 체결되는 '거래 절벽' 속에서 실질적인 하락의 시작이라는 분석" "강력한 대출 규제로 신규 매수세 나오기 어려운 상황‥'추세적 하락' 평가도" "금리 인상 맞물려 '영끌'로 산 서울 강북권 아파트 급매물 더 나올 가능성" ◀ 앵커 ▶ 뉴스 외전 경제쏙 정철진 평론가와 함께합니다. 어서 오세요. 요새 주식 시장 보면 어지러울 것 같습니다. 이게 롤러코스터 비슷한 장세를 보이고 있는데요. 어느 정도인가요, 지금? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 어지럽기도 하고요. 워낙 많이 빠져서 괴로워하는 목소리가 많습니다. 그래도 너무나도 다행인 것은 장 초반만 해도 2600이 깨지는 앞자리가 2500대까지 밀리면서 이러다가 시장이 망가지는 거 아니냐, 이런 두려움이 커졌는데 현재 시각으로는 다시급반등이 나온 상황입니다. ◀ 앵커 ▶ 급반등인가요? 얼마나? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 2600포인트까지 회복을 했습니다. ◀ 앵커 ▶ 오늘 하루에 벌어진 일들이죠? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그렇죠. 그런데 우리보다도 더 롤러코스터가 심한 게 뉴욕 증시였죠. 뭐 마이너스 5%까지 가까운 거를 플러스로 돌리는 것도 많았고요. 반대로 돌리는 것도 많았는데 아마도현재 상황에 가장 큰 악재는 미국의 긴축 이슈잖아요. 그런데 우리가 13년간 힘들게 살아 왔잖아요. 힘들 때마다 중앙은행에서 달러풀고요. 유럽에서는 유로를 풀고요. 일본 중앙 은행에서는 엔화를 풀고 이런 시대를 살다가 이 시대가 끝난다는 거 아니겠습니까? 그러니까 현재 자산 시장의 주식 시장은 이걸 어디까지 나쁘게 받아들여야 하는 거지. ◀ 앵커 ▶ 헷갈리는군요. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 혼동되는 것 같습니다. 그래서 크게 빠졌다가 반등하고 크게 밀렸다가 반등하고 이런 모습이 계속 나오는데요. 다만 현재 코스피만 놓고 보면 중요한 지지선이 2800, 2780이라고 많은 전문가가 이야기했는데 여기가 깨지고 나니까 그다음부터는 바닥에 대한 개념은 없는 거죠. 그래서 2700초반. 2700도 깨지고 2600. 2600초반, 오늘 2600이 깨지면서 다시 올라온 그런 상황이기 때문에 아마도 긴축으로 인한 긴축은 이 라인 정도의 2600 정도면 바닥 확인이 가능하지 않을까 싶습니다. ◀ 앵커 ▶ 그러면 패닉셀이 없었다고 볼 수있나요? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 현재까지는 아직까지 개인들의 신용 물량이 25조였거든요? 이게 21조 원. 그러니까 안타깝지만 개인들이 4조 원의 물량을 뺏긴 겁니다. 그래서 경우에 따라서는 보통 5조 원대 이상의 소위 말하는 반대 매매는 나와야 한다는 의견이 나와서 조금 더 빠질 수 있다는 의견이 있긴 하지만요. 일단 긴축이라는 재료, 금리 인상이라는 재료는 이 정도고요. 그런데 여기에 우리가 모르는, 통제할수 없는 위험이 있죠. 러시아가, 우크라이나 침공했다는 거나. 중국 경제가 상상 외로, 예상 외로 완전히 무너진다든가, 이런 돌발 악재까지 발생하면 실은 바닥권은 더 낮아질 수 있죠. ◀ 앵커 ▶ 그렇다면, 지금 이 모든 어떤 롤러코스터의 핵심 기둥이 미국. 미국 금리인데요. 미국 금리에 대한 이야기인데요. FOMC, 공개시장위원회에서 파월 의장의 발언이, 저도 봤는데 모호해서 시장이 놀라죠? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 모호했다기보다는 상당히 좀 구체적이라고 받아 들인 것 같습니다. ◀ 앵커 ▶ 그런가요, 시장이요? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 시장이요. 왜냐하면 3월 금리 인상을 한다는 거였는데 결론적으로는 3월 금리 인상이 새로운 이슈는 아니었죠. ◀ 앵커 ▶ 제가 여쭤본 것은 3월 금리 인상도하겠다가 아니었고 뭐 할 수 있다인데 조건이 뭐 어쩌면. 할 수 있다고 이렇게 기억을 해서. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 위아래를 매칭을 해보면 중앙은행장들은 돌려서 말하잖아요. 분위기가 무르익으면. 3월에 금리 인상을 할 수 있다는 건데 분위기가 무르익다는 게 인플레이션이 계속되면이라는 뜻인데 그동안 그전에 인플레이션을 잡을 수 있다는 건 제롬 파월 연준 의장이, 인플레이션 위험이 중장기적으로 이어진다고 본인이 말을 바꾸었거든요. 그러니까 그 말을 하고 분위기가 무르익으면 3월 인상은, 이건 거의 3월 인상은 100%라는 이야기잖아요. ◀ 앵커 ▶ 그런데 저는 낙관적인 의견을 듣고 싶어서 그런지 몰라도 이 사람이 보고 싶은 측면만 보는 거 아니겠습니까? 제가 주식 투자를 많이 하는 건 아니겠지만 실업률이나 실업 조건이나 그런 거를 변수처럼 걸어놓고 그러면조건이 무르익으면 이자율을 올리겠다, 올릴 수도 있다. 그러면 저렇게 또 겁만 줘 놓고 저렇게 안 할 수 있는 거 아닌가 싶고요. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 제롬 의장의 시즌 2잖아요. 그러니까 기존에 4년을 했고 재신임을 받아서 4년을 하는데 새롭게 4년을 시작한 지금은 전혀 다른 사람이고 그 일관성이 유지됩니다. ◀ 앵커 ▶ 그렇습니까? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 물가를 잡겠다는 그런 다른 사람으로 바뀌었고요. 고용 이야기도 계속 많이 하는데 이것도 시장은 왜냐하면 고용은 좋아도 너무 좋습니다, 지금. 실업률 같은 경우에도 미국으로 따지면 3% 정도인가, 4%는 완전 고용이거든요. 그거 있으니까 여기서 고용을 꺼내는 건 오히려 더 분위기가 무르익었다는 것의 방증 아니냐 이렇게 받아들이고 있는 것이다. ◀ 앵커 ▶ 또 하나 걱정하는 분들은 금리를 만약 올리더라도 과연 인플레이나를 잡을 수 있을 것인가. 아까 말씀하신 우크라이나 사태가 급격히 악화돼서 가스 비용이 올라가고. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 석유 비용이 올라가죠. ◀ 앵커 ▶ 그런 거나 혹은 공급망이 여전히 망가져 있기 때문에 공급 부족으로 인한 인플레이션 성향이 강한데 지금 금리 올린다고 실물 경제만 망가지고 인플레이션은 계속 되는 거 아니냐, 이런 우려를 하는 분도 없지는 않는 것 같습니다만. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그렇습니다. 그러니까 인플레를 생각보다 우리가 자신하는 것보다 더 못 잡을 수 있지 않느냐는 우려가 정말 많이 나옵니다. 오늘 새벽에 테슬러 같은 경우에 주가가 마이너스 11%가 빠졌는데요. 실적도 좋아졌는데 왜 빠졌냐 하면 일론 머스크, 테슬라의 최고 경영자가 차랑용 반도체 부족이 더 심해져서 신차를 못 내놓겠다. ◀ 앵커 ▶ 역시 공급 사이드의 문제다. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 공급 사이드의 문제, 아직 해결이 아닌 것 같다는 이야기고요. 러시아의 우크라이나 침공 이야기를 하셨는데 이건 러시아의 원유, 천연가스 문제가 아니라 우크라이나가 곡물의 창고입니다. 뭐 밀부터 해서 중동 쪽에 유럽 쪽에곡물을 대고 있는데 만에 하나 침공하게 되면 유럽연합이나 미국이 러시아산, 우크라이나산을 모두 제재를 걸어버리거든요. 이게 역설이죠. 그러니까 즉 러시아산 천연 자원의 뭐 수초 제안. 우크라이나산 곡물 안 받아들인다고하면 러시아에게도 타격이지만 이거는 수입 국가는 완전히 물가 폭등이 나옵니다. 이게 워낙 중요한 원자재니까요. 아마 이런 점들을 시장에 고려하고있는 것이고 그렇게 돼서 기자회견 때 기자가 질문을 하죠. 그래서 만약에 물가 못 잡는다면 매번 FOMC 열릴 때마다 금리를 올릴 수 있는 거 아니냐이런 거 그러면 웬만한 시절이었다면 그럴 리가 있겠습니다마는 그런 없다는 걸 답변을 해야 하는데 여기에 대해서 제롬 파월 연준 의장은 험브렛 윔블이라는 말을 썼습니다. 이건 겸손하지만 재빠르게. 겸손하다는 건 뭐가 겸손하는 겁니까? 민불, 민첩하게는 뭘 민첩하게입니까? 바로 못 잡으면 올려버리겠다는 거니까 그 즉시 박스 기사들이 쓰는 게 그러면 앞으로 남은 게 3, 5, 7, 9, 10, 12인데 다 올리는 거 아니야? 그러면 금리 인상, 5회, 6회 이런이야기들이. ◀ 앵커 ▶ 그러니까 시장이 겁을 먹는군요. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그러니까 우리도 2700, 2800까지 오는거죠. ◀ 앵커 ▶ 그러다 보니까 너무 빠졌다고싶으니까. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 오늘은 그렇습니다. ◀ 앵커 ▶ 그런데 그 물가, 물가 인플레이션의 원인이 지금 금리 사이드가 아니고 아까도 말씀하셨지만 공급 사이드일 경우에 금리를 어지간하게 올려서 안 잡힐 것 같단 말입니다. 그러면 금리를 아까도 말씀하셨지만 실물 경제가 무너질까 봐 걱정하고 정말 경제는 쉽지 않은 상황인 것 같습니다, 이게. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그런데 스테그 플레이션을 이야기하는 이제 그런 주장도 조금 소수설이기는 하지만 나옵니다. 조금 어려운 개념이기는 한데요. 우리가 국채 금리도 만기가 짧은 단기물이 있고요. 10년 이상의 장기물이 있는데요. 보통 우리가 누구에게 장기로 돈을 빌려주면 돈을 더 받죠. 왜냐하면 긴 시간 동안 무슨 일이 생길지 모르니까. 그런데 지금 무슨 일이 나오냐면 채권 금리, 미국물입니다. 3년물, 2년물은 튀어올라요. 그런데 같이 오르지만 10년물부터는 상승폭이 그렇게 높지 않습니다. 단기물이 오르는 것처럼. 그러면 이게 수익률이 평탄해진다는 이야기를 많이 듣습니다. 이게 무슨 이야기냐면 돈들이 장기채, 국채에 더 몰리는 겁니다. 그건 뭐겠습니까? 지금 금리가 올리고 이러니까 단기물로 금리가 올라가고 그렇지만 결과적으로 경기는 나쁠 거야, 스태그플레이션의 우려가 있으니까 스마트 머니가 오히려 지금 10년물 이상의 장기채로 몰리는 게 아니냐. 그래서 말씀하신 대로 금리를 해도 못 잡으면 할 수 없는 대목이죠. 그런데 인플레이션은 계속 나오고 그렇게 되면 경기는 어려워지는 스태그플레이션에 대한 우려도 분명히 존재하기는 한데 아직까지 주식시장이나 이런 데는 역시 13년만에 만나는 긴축, 여기에 대한 두려움으로. 그거에 대한 심플함으로 생각하면 되겠죠. ◀ 앵커 ▶ 두려움이 올라가 있으니까요. 그런데 우리나라의 부동산이요. 서울 아파트가 하락세로 돌아선 게 맞습니까? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 맞습니다. 이 시간에도 계속 금요일에 나오니까 이야기를 했었는데 실거래가 기준으로는 2주 전에 마이너스가 떴었고요. 그러나 주간 상승률을 할 때는 실거래가만으로는 평가할 수 없지 않습니까? 집 주인들의 호가, 이런 것들도 다 반영을 하는데 그걸 기준으로 어제였죠. 서울 아파트가 1월 넷째 주에 서울아파트가 1년 8개월만에 87주 만입니다. 마이너스 0.01로 이제 하락이 나옵니다. 마이너스 상승률이 나왔습니다. ◀ 앵커 ▶ 그러면 추세적 하락이 나왔다, 이거는 이렇게 볼 수 있는 거 아닌가요? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 거래가 전혀 안 실리는 상황이 되고있기 때문에 거래 절벽 속에서 꺾여서 실질적으로 하락의 시작이지 않느냐. 그러니까 이게 지금 하락이 아니라 오히려 올라갈 수 있다는 말도 할 수 있는데 왜 하락의 시작이냐고 이야기를하는데 이거 이 지표 외에도 매매 수급 지수라는 게 있습니다. 그러니까 100을 기준으로 해서 파는 사람이 우세하냐, 아니면 사는 사람이 우세하냐고 해서 100을 넘으면 집주인이 우세하고요. 집주인이 파는 거고, 이게 90, 80으로 떨어지면 사려는 사람이 가격을 조정을 하는 겁니다. 더 싸게 팔아요, 더 싸게 팔아요 하는데 지금 100에서 95, 95도 깨져서 88까지 갔거든요. 그러니까 지금 거래가 안 되는 것은, 또 거래가 되는 거는 다 급매물만 체결된다고 봐야 하는 거거든요. 그러니까 현재로써는 서울 아파트가 마이너스 꺾인 상황에서는 이 정도의 거래가 없고 사려는 수요가 없다며 향후에 좀 더 많이 하락의 시작이 아니냐는 의견이 타당한 것 같고요. 또 하나가 대출 규제가 상당히 타이트하게 갑니다. DSR이 2억 차주, 2억 이상 빌린 사람은 DSR 차주가 되는 거고요. 여름이 지나게 되면 1억 원만 빚이 있어도 이분이 추가로 돈을 빌릴 때는 DSR 40대비, 자기의 소득 대비 원리 환산이 40%를 못 넘기 때문에 그 적용을 받으면 추가 신규 매수세가 들어오기 굉장히 힘들죠, 집을 사러. 그래서 추세적 하락에 대한 이야기도 함께 나오고 있습니다. ◀ 앵커 ▶ 그렇다면 추세적 하락 이야기가 나왔다고 하면 이게 얼마까지 떨어질까, 이걸 추정을 지금 할 수 없겠지만. 그런데 이게 추세가 하락되기 시작하면 계속 떨어질 가능성이 많다. 이거는 뭐 객관적인 지표 아닌가요, 지금으로서는? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그렇습니다. 아직까지는 여기에 어마어마하란 하락, 이런 것까지는 전망하기는 힘든 대목이 있고요. 다만 계속해서 말씀드리지만 우리가 과거의 경험들, 부동산 시장이 크게 빠졌던 구간이 존재합니다. 2008년 말 세계 금융 위기 터지고 2009년, 2010년, 2011년 초까지 거의 많이 빠졌던 아파트들도 40% 이상의 급락했던 것도 있었고요. 또 하나 IMF 때는 반토막 난 아파트도 있었기 때문에 그 정도가 오려면 당연히 경제 위기가 수반되어야 하겠죠? 그러나 분명히 리스크 관리에 대한부분은 필요할 것 같다고 말씀드립니다. ◀ 앵커 ▶ 시간은 다 됐는데 마지막으로 강북 아파트가 더 빠지는 것 같은데 그건 분명한가요? 어떻습니까? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그렇습니다. 왜냐하면 이제 강남과 강북을 놓고 보면 우리가 영끌이라고 하죠? 대출을 많이 태워서 산 아파트들이 강남에 많이 모여 있습니다. 역설적으로는. 그러니까 강남 아파트는 비싸더라도 등기부등본이나 이런 걸 떼어봤을 때 상대적으로 대출이 적습니다. ◀ 앵커 ▶ 그렇습니까? ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그러니까 영끌한, 대출을 많이 실어서 산 매수자들이나 집주인들은 지금 금리가 무섭도록 오르지 않습니까? 그러니까 먼저 금리가 많이 나오는 그런 모양새로 볼 수 있습니다. ◀ 앵커 ▶ 그러니까 급매물들이 나오는 게 그러니까 강북이군요. ◀ 정철진/경제평론가 ▶ 그렇습니다. ◀ 앵커 ▶ 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다. 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