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■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다. ■ 방송 : JTBC 상암동클라스 / 진행 : 이가혁 [앵커] 당장 내 돈이 되는 지식 머니클라스 시간입니다. 저와 같은 경알못, 경제를 잘 알지 못하는 사람도 쉽고 재미있게 즐길 수 있는 경제 코너를 꿈꿉니다. 오늘(30일)의 키워드 먼저 보시죠. < '을'이 된 집주인 > 최근 부동산 시장에서는 특이한 상황이 일어나고 있습니다. 저는 무조건 집을 가진 사람이 갑일 줄 알았는데 요새는 세입자가 갑이 됐다고 합니다. 심지어 집주인이 제발 우리 집에 들어와주세요라고 세입자에게 빌고 있는 상황까지 나타나고 있다는데요. 이런 현상이 왜 일어나게 된 건지 또 이때 세입자들은 어떻게 해야 할지. 오늘의 키워드 "'을"이 된 집주인' 가지고 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전 정복 해 보겠습니다. 안녕하세요. [김인만/부동산연구소장 : 안녕하세요.] [앵커] 저희가 본론으로 들어가기 전에 부동산 관련 커뮤니티에서 화제가 됐던 글들을 좀 가져와봤거든요. 함께 보시죠. 이거입니다. 무슨 명품가방이 있고요. 골드바도 있고요. [김인만/부동산연구소장 : 골드바까지 등장했습니다.] [앵커] 이런 거 보신 적 있으세요? [김인만/부동산연구소장 : 최근에 발생했던 문제인데요. 전세금을 돌려주지 못해서 백이라도 줄게. 내가 가지고 있는 명품백을 줄게, 골드바를 줄게 최근에는 돈까지 줄게 이런 현상들이 발생하고 있습니다.] [앵커] 또 세입자 구하려고 이거 드릴 테니까 우리 집으로 와서 사세요, 이런 현상이라고 하더라고요. [김인만/부동산연구소장 : 그러니까요.] [앵커] 왜 이렇게 집주인이 을이 된 겁니까? [김인만/부동산연구소장 : 우리가 전세제도는 우리나라에만 있는 제도거든요. 남미의 볼리비아에도 있다고 그러는데 볼리비아까지는 제가 잘 모르겠고요. 우리나라에만 있는 제도인데 외국인들이 한국에 와서 놀라는 게 두 가지라고 합니다. 전세제도를 보고. 첫 번째는 와, 나에게 이렇게 큰 돈을 계약서 한 장 쓰고 집주인한테 맡긴다고? 불안해서 어떻게 살아? 살아보니까 너무 좋은 거예요. 편하게 살다가 그대로 돌려받는다고? 원더풀 이렇게 좋은 제도 한국에 있단 말이야? 한국이 선진국이야? 이렇게까지라고 하는데 전제조건이 있습니다. 안전하게 돌려받을 때 완벽한 제도인데 전세금은 원래 돌려받는 제도이죠. 내 돈인데 최근에 금리가 올라가게 되면서 이제 문제가 발생을 하게 됩니다. 우리 2009년도에 금리 전세 대출이 발생을 했거든요. 그전에는 내 돈, 내 전세금. 그런데 그 후에 전세대출을 해 주다 보니까 은행 돈 내 전세금이 돼 버렸는데 최근에 금리가 급격하게 올라가다 보니까 이제 문제가 발생을 합니다. 대출이자 부담이 커지게 되니까 집주인들은 보시죠. 금리가 인상을 하게 됩니다. 금리가 인상을 하니까 전세대출 금리가 올라가게 되죠. 금리가 금리가 올라가게 되니까 부담이 커지니까 월세, 반전세를 선호하게 되고 수요층이 전세에서 월세, 반전세로 이동하다 보니까 전세는 안 나가게 되니까 전세 매물은 증가하게 되면서 결국에는 전세가격 하락으로 이어지는 이런 악순환이 이어지고 있기 때문에 최근 집주인들은 속이 타들어가고 있습니다.] [앵커] 머니클라스 시간에 그놈의 금리 얘기가 참 많이 나옵니다. 전세까지 이렇게 영향을 주게 되는데. 사실 서울 강남지역은 부동산 불패지역이라고 하잖아요. 왜냐하면 수험생들, 올해 수험생 끝나면 다음 수능 볼 애들이 들어오기도 하고 그래서 계속 강남 학군은 불패다라는 그런 말이 있었는데 이 강남 지역도 이번 하락에는 마찬가지인가요? [김인만/부동산연구소장 : 그 불패신화가 금리 인상의 파도는 넘지 못한 것 같습니다.] [앵커] 그래요? [김인만/부동산연구소장 : 왜냐하면 강남은 가격 자체가 크거든요. 전세금 자체가 1억, 2억 단위가 아니라 10억, 20억 단위인데 금액이 크다는 얘기는 은행 돈이잖아요. 은행 돈이 많다는 얘기고 대출 이자 부담이 크다는 얘기죠. 아무리 부자들이라도 대출 이자 많이 내고 싶지는 않거든요. 월세를 선호하기 때문에 월세는 더 선호하게 되고 전세가격은 내려가게 되면서 굉장히 어려움을 겪고 있는데 가격 하락 폭이 굉장히 큽니다. 1억, 2억 수준이 아니고요. 5억, 10억 단위로 떨어지기 때문에 집주인들은. 그래프 보이시죠? 강남의 대표 아파트들인데 하락폭이 어마어마합니다. 10억 단위로. 주로 10억 단위로 떨어지죠. 10억, 8억씩 떨어지고 있기 때문에 결국에는 돌려줘야 되는 돈인데 다른 새로운 전세금을 받아서 돌려줘야 되는데 지금 이렇게 떨어지다 보니까 아무리 부자들이라도 현금을 8억, 10억씩 가지고 있다가 돌려주기는 어렵거든요.] [앵커] 이게 매매가가 아니고 전셋값이죠? [김인만/부동산연구소장 : 전셋값입니다.] [앵커] 파란색이 직전 최고가이고 회색이 지금 호가. 이렇게 많이 떨어졌군요. [김인만/부동산연구소장 : 일반적으로 보면 파란색 매매 가격이고 회색이 전세가격이야. 아니고요. 둘 다 전세가격이고요. 최근에 이렇게 많이 하락을 하고 있습니다.] [앵커] 이렇게 유명한 강남의 소위 유명한 아파트들도 전세가격이 이렇게 많이 하락을 하고 있다. 강남 불패신화도 어떻게 보면 조금씩 깨질 것 같다. 이 전세금을 돌려줘야 되는 집주인이 결국에는 새로운 세입자를 못 구하니까 아예 싸게 지금 아파트를 내놓는 경우도 많아지고 있다고 들었는데 이게 전체적인 집값 하락으로 좀 이어질까요? [김인만/부동산연구소장 : 크게 영향을 주고 있습니다. 우리나라가 아파트 시장이 나쁘게 말하면 투기판, 좋게 말하면 굉장히 투자의 장이 된 배경 중의 하나가 저는 전세제도라고 생각하거든요. 전세는 무이자 대출하고 똑같아요. 세입자를 집어넣고 내가 살지 않으면 은행에 대출 이자를 안 내고 집값의 50% 정도 대출을 받는 효과가 나오기 때문에 아파트가 아니면 토지나 꼬마빌딩이나 상가 같은 경우는 다 대출을 받아야 되고 대출이자를 내야 되는데 이건 굉장히 좋은 제도죠. 그러다 보니까 전세는 버팀목 역할을 해 주게 되고요. 또 레버리지 역할을 해 주게 되는데 전세 가격이 올라가게 되면 매매 가격을 자연스럽게 밀어올리게 되겠죠? 지금 이런 역할을 해 주게 되는데 쭉 밀어올립니다. 올라갈 때는 쭉 밀어올리는데 내려갈 때 일반적으로 전세가격은 쉽게 안 떨어지거든요. 버팀목 역할을 해 주는데 지금은 금리 인상 때문에 같이 동반하락을 하게 되면서 매매 가격이 속절없이 떨어지는 이런 부작용이 연출되고 있습니다.] [앵커] 이런 상황에서 다음 달에 또 신규 입주 물량이 쏟아진다고 해요. 그럼 전세도 마찬가지고 전세도 늘어나는 건데 간단한 경제원리를 제가 떠올려보면 저도 경알못이지만. 전세 수요가 늘지 않는데 공급만 더 느는 상황이다. 그러면 전셋값은 더 떨어지는 거겠죠? [김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 우리가 우리가 유명한 말이 있잖아요. 물량 앞에 장사 없다. 안 그래도 힘든데 금리 인상이 돼서 전세 수요가 안 그래도 줄어들고 매물이 늘어나는데 12월달이죠. 12월달에 11월 대비 36% 정도가 공급물량이 늘어납니다, 전세 물량이, 굉장히 많은 물량. 경기도만 하더라도 1만 3000세대 정도 물량이 늘어나기 때문에 이 정도 물량 폭탄까지 쏟아지게 된다면 차라리 11월이 좋았다, 12월은 더 어려운 상황이 될 것 같습니다. 크리스마스 시즌인데요. 전혀 즐겁지 않은 크리스마스가 될 것 같습니다.] [앵커] 그러네요. 지금 보면 경기도에만 1만 세대 이상. 그러니까 지금 전세 수요는 늘지 않는데 공급은 더 늘어나는, 새 집이 더 생기고 있는. [김인만/부동산연구소장 : 전세가격이 더 하락할 가능성이 높아졌습니다.] [앵커] 그런데 반대로 생각하면 집을 수하는 세입자에게는 지금 싼값에 굉장히 좋은 집을 구할 수 있는 좋은 전세를 구할 수 있는 절호의 기회라고 볼 수 있는데 이럴 때 어떤 전략을 세우면 좋을까요? [김인만/부동산연구소장 : 세입자들은 굉장히 좋습니다. 전세가격이 올라가는 것보다 내려가게 되면 아무래도 돈을 돌려받을 가능성이 있는데 조금 안 좋은 점이라면 최근에 떨어지고 집주인들이 여력이 안 되다 보니까 돌려받기가 좀 어렵습니다.] [앵커] 괜히 불안해지고. [김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 계약기간이 만료됐는데도 못 받는 경우들이 늘어나는데 그런 경우만 아니라면 세입자 입장에서는 굉장히 좋고요. 입주물량이 늘어나게 되면 기회가 되죠. 저렴한 전세. 그래프를 보게 되면 가격이 한 3억 원 정도로 가정을 해 보죠. 기존 아파트 3억. 원래 새 아파트가 살기 좋으니까 전세가격이 더 높거든요. 3억 5000인데 주변에 입주 물량이 늘어납니다. 공급이 늘어나게 되면 새 아파트 가격이 떨어지거든요. 2억 8000까지 떨어지게 되면 세입자 입장에서는 저렴하게 전세를 구할 수 있는 기회가 되기 때문에 어떻게 보면 굉장히 좋은 기회입니다. 그래서 2+2 계약갱신 청구가 되기 때문에 4년 동안 안정적으로 살 수가 있고요. 또 조금 고려를 해야 되는 점은 4년이 지나면 이런 상황이 영원히 갈 수 있지는 않잖아요. 금리가 다시 내려갈 수도 있기 때문에 4년 후에는 전세가격이 올라갈 수도 있겠다. 자금 계획을 잘 세울 필요가 있겠습니다.] [앵커] 깡통전세도 이럴 때 조심해야 된다 그거 조언도 한마디 좀 해 주시죠. [김인만/부동산연구소장 : 깡통전세라고 하면 이제 내 전세금을 못 돌려받는 거거든요. 매매가격이 떨어질 수도 있고요. 전세가격이 떨어져서 못 받는 경우들도 있는데 우리가 전세가격은 떨어질 수도 있기 때문에 충분히 대비를 좀 하셔야 되고요. 일반적으로 그냥 가격이 떨어져서 못 받는 건 사실 우리가 좀 이해를 해 줄 수도 있는데 사기사건도 굉장히 많이 생깁니다. 그래서 우리가 들어갈 때는 대출과 전세금 합해서 시세 대비 70% 이하 집을 좀 찾는 것이 좋을 것 같고요.] [앵커] 시세 대비. [김인만/부동산연구소장 : 70% 정도. 그러니까 전세금과 대출금을 합해서. 그게 왜 70%냐면 혹시라도 최악의 경우는 세입자는 경매로 넘겨야 되거든요. 소송을 통해서 경매를 넘겨야 되는데 경매로 넘기게 되면 집값의 70~80% 정도는 낙찰이 되기 때문에 70% 이하인 집을 찾아야만 내 전세금을 온전히 지킬 수가 있고요. 아파트 대비 신축 빌라들 같은 경우는 전세가율이 90~100%까지도 될 수도 있습니다. 그래서 신축 빌라 같은 경우는 저는 가급적이면 전세보다는 월세로 좀 알아보시는 게 더 안전할 것 같습니다.] [앵커] 마지막 실생활에 도움 되는 꿀팁까지 주셨습니다. 오늘 김인만 부동산 연구소장과 머니클라스 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다. [김인만/부동산연구소장 : 감사합니다.] 이가혁 기자 JTBC의 모든 콘텐트(기사)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다. Copyright by JTBC All Rights Reserved.

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