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■ 진행 : 이광연 앵커, 박석원 앵커 ■ 출연 : 조태현 경제부 기자 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스Q] 명시해주시기 바랍니다. [앵커] 부동산 시장은 거래절벽 현상이 길어지고 있습니다. [앵커] 이런 가운데 정부가 재건축부담금 규제를 완화하는 대책을 발표했는데요. 시장에 미칠 영향과 전망, 경제부 조태현 기자와 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. [앵커] 규제 완화 흐름을 짚기 전에 부동산 시장의 전반적인 흐름을 보겠습니다. 낙폭이 더 커지고 있는 추세인 것 같아요. [기자] 네, 한국부동산원이 매주 아파트 가격 동향을 조사해서 발표하는데요. 이번 주에 전국 아파트값이 전주보다 0.2% 하락했습니다. 2주 연속 역대 최대 낙폭을 기록을 했습니다. 기억을 되돌려보면 지난해 문재인 정부 때 집값이 폭등을 한다, 이런 소식 많이 보셨잖아요. 당시에 한 주에 0.3%씩 막 이렇게 올랐었는데, 그러니까 그때만큼 빠르게 떨어지는 건 아니지만 어쨌든 상당히 빠른 속도로 가격이 하락한다고 볼 수 있겠고요. 서울은 0.19% 하락했습니다. 이게 10년 만에 최대 낙폭이었고요. 굉장히 빠르게 올랐던 노도강 그리고 강북 지역이 많이 떨어지긴 했지만 강남 쪽도 낙폭이 상대적으로 덜하긴 해도 상당히 떨어지는 모습을 보였고요. 그리고 경기나 인천 같은 곳들도 상당히 많이 떨어지는 모습들이 보였습니다. 이게 집값이 빠르게 하락하는 건 역시 기준금리가 큰 영향을 미쳤다고 봐야겠죠. 거기다가 경기침체 우려까지 커지면서 전반적인 부동산 시장이 침체하는 모습을 보이고 있는데요. 여기 지금 거래 절벽이라고 많이 이야기를 하죠. 지난달에 서울 아파트 거래량이 655건이었습니다. 이게 역대 8월 기준으로 가장 적은 수준이에요. 이렇게 거래 절벽 현상이 계속되다 보니까 아무래도 집값은 계속 떨어질 수밖에 없을 것으로 보이고요. 좀 더 이런 침체는 길어질 것 같습니다. [앵커] 이런 가운데 또 국토부, 정부가 어제 재건축 부담금 합리화 방안을 내놓기로 했는데 이건 어떤 내용이 담겨 있습니까? [기자] 어제 국토교통부가 발표한 내용이죠. 재건축을 하면 헌 아파트를 헐고 새 아파트가 들어서는 거니까 당연히 집값은 오를 수밖에 없습니다. 새 아파트니까요. 그러면 지금 준공 뒤의 집값에서 원래 초기의 집값을 뺍니다. 그리고 자연적으로 상승한 부분, 그리고 또 개발 비용 같은 것들을 빼요. 그러면 이게 초과이익입니다. 이 초과이익이 조합원 1명당 3000만 원이 넘으면 정부가 최대 50%를 환수하는 것, 이게 소위 말하는 재초환, 재건축초과이익환수안입니다. 참여정부 당시인 2006년에 처음으로 이게 도입이 됐는데 그래서 2008년부터 적용되는 단지가 나왔습니다. 그런데 2008년이 어떤 때예요? 글로벌금융위기죠. 그러니까 재건축 사업이 제대로 안 됐습니다. 적용되는 단지가 거의 없었고요. 그래서 2013년에는 이게 일시 중단이 됐다가 문재인 정부가 출범한 2018년에 다시 부활을 했어요. 그런데 별로 그렇게 좋은 평가를 받지 못했습니다. 지금 서울 쪽에서 집을 새로 공급을 하려면 사실 부지가 없거든요. 그러면 재건축이나 재개발 같은 것을 통해서 공급하는 수밖에 없는데 이런 이익을 정부가 절반까지 회수한다 그러면 재건축 사업의 동력이 많이 떨어지게 되겠죠. 그래서 이걸 고쳐야 된다는 평가가 많았는데 그래서 정부가 어떻게 하냐. 재건축 부담금 면제 대상을 초과이익 3000만 원에서 1억 원으로 대폭 상향하기로 했습니다. 또 하나는 이 중간중간에 구간이 있는데요. 원래는 이 구간을 2000만 원 구간으로 나눴는데 7000만 원으로 벌렸습니다. 그러니까 뚝뚝 떨어뜨려놔서 50%를 환수하는 구간을 기존 9000만 원 이상에서 3억 8000만 원 이상으로 크게 완화를 했습니다. 문재인 정부 때 재건축부담금을 3조 원가량 징수하겠다고 통보를 했는데 실제로 징수된 금액은 한 번도 없었거든요. 이런 측면에서는 어느 정도 규제 완화를 통해서 좀 정책을 현실화하겠다, 이런 의지가 담긴 것으로 풀이됩니다. [앵커] 지금 이익 산정 기준의 현행과 개편, 부과율을 보고 있는데 그러면 구체적으로 부담금은 얼마나 줄어들게 되는 건가요? [기자] 전국 84개 단지가 있는데요. 가구당 부담금이 9800만 원에서 4800만 원으로 한 절반 넘게 줄어들 것으로 보입니다. 아무래도 지역별로 다를 것으로 보이는데요. 서울은 강남을 중심으로 고가 아파트들이 많잖아요. 이쪽에서 지금 재건축이 진행되고 있는 곳들이 있는데 그래서 상대적으로 혜택이 적을 것으로 보이고요. 대신에 지방이나 또 다른 수도권, 경기도나 인천 이런 쪽은 상당한 혜택을 보게 될 것 같습니다. 지방은 보니까 한 84% 정도 감소한다고 하고요. 전국 84개 단지라고 말씀드렸는데 그중에서 38개 단지는 아예 부담금이 면제될 것으로 보입니다. 당연히 반응이 엇갈릴 수밖에 없겠죠. 강남 쪽에서는 아무래도 불만이 있는 목소리가 나오고 있고요. 또 이번 대책을 보면 1가구 1주택자가 그 집을 6년 이상 장기 보유하고 있었다면 추가로 그 부담금을 감면해 주는 내용이 담겼습니다. 그런데 강남 쪽의 재건축 단지를 보면 1주택자 비중이 절반 이하인 곳이 거의 대부분이거든요. 그렇다 보니까 어떤 정책을 할 때 다주택자에 대한 배려는 최후순위에 두는 게 당연히 맞기는 하겠지만 이것이 재건축 추진 과정에서의 갈등이나 추진 과정에서의 동력을 악화하게 하는 그런 측면이 적용될 수도 있어서 일단은 정책 효과는 조금 더 지켜봐야 될 것 같습니다. [앵커] 그렇게 조금 더 지켜봐야 되는 상황에서 지금 재건축 사업에도 어쨌든 숨통이 트일 수 있을까, 실효성 논란은 있을 수밖에 없을 것 같은데요. [기자] 일단은 대체적으로는 평가가 꽤 괜찮은 편입니다. 말씀드렸다시피 문재인 정부 때 재초환 제도가 그렇게 썩 성공적이지 않았고요. 2020년 8월 4일에 8.4대책이라고 해서 당시에 공공재건축으로 하면 용적률도 풀어주고 고층 제한도 풀어주겠다. 대신에 초과이익의 90%를 환수하겠다, 이런 제도가 나왔는데 그 2020년에 단 한 건도 신청하지 않았습니다. 90%를 가져가겠다고 하는데 누가 그걸 신청을 하겠어요. 이런 측면에서는 재건축이 어떻게 활성화될 수 있는 어떤 계기가 되지 않겠냐, 이런 측면이 또 하나 있고요. 또 하나는 시장에서 지금 워낙 이 제도가 논란이 많다 보니까 제대로 고지를 안 하거나 이런 지자체들도 있었습니다. 이런 측면에서는 정책적인 혼선도 좀 줄어들 계기가 될 것으로 보인다, 이런 평가가 나옵니다. 반면에 재건축 사업의 핵심은 역시 서울이 될 수밖에 없습니다. 말씀드렸다시피 서울에서는 지금 주택을 새로 공급할 방법이 재건축이나 재개발밖에 사실 없고요. 그리고 실제로 노후화돼서 빨리 재건축을 해야 되는 단지들도 현실적으로 존재하는 게 맞습니다. 그런데 서울이 보는 혜택이 상대적으로 적기 때문에 이런 측면에서 부담금 부과율 자체를 더 낮춰야 되는 것 아니냐, 이런 지적도 좀 나오고 있고요. 또 하나 다른 측면이 있는데요. 지금까지 이 세금은 안 내도 그만인 세금처럼 받아들인 측면이 있었습니다. 이런 측면에서 앞으로는 현실화 계획을 밝혔기 때문에 확실히 부과되는 세금으로 바뀌게 된 거죠. 그래서 전반적으로 봤을 때는 어느 정도 효과가 있을지는 조금 더 시간을 두고 지켜볼 필요는 있어 보입니다. [앵커] 부동산 시장 어쨌든 가장 큰 변수라면 금리인상 시기인데 그런 시기에 지금 재초환 규제 완화까지 변수가 생겼는데 이게 미칠 영향은 어떻게 파장을 예상할 수 있을까요? [기자] 일단 재건축이라는 건 워낙 지엽적인 문제고요. 물론 대규모 사업이기는 합니다마는 전체 주택 시장에 미치는 영향이 그렇게 크다고 볼 수는 없거든요. 지금 가장 중요한 것은 지금 말씀하신 대로 기준금리라고 할 수 있겠죠. 문재인 정부 시절에 부동산 가격이 굉장히 빨리 뛰었던 것, 크게 두 가지 측면이 있습니다. 하나는 코로나19 극복을 위해서 기준금리를 0.5%까지 대폭 낮추면서 시장에 풀린 대량의 유동성이 자산시장으로 흘러들어간 측면들이 있었거든요. 그리고 두 번째는 역시 정책적으로 실패를 해서 수요도 공급도 다 놓친 것들, 이런 측면이 있습니다. 지금은 그런데 이게 반대라고 봐야 될 것 같습니다. 정책적인 측면에서도 공급을 강화하고 시장에 많은 것들을 맡기는 이런 측면들도 영향을 미치고는 있지만 이것보다는 역시 기준금리를 빠르게 올리고 있는 것이 집값에 굉장한 영향을 미치고 있다. 그리고 지금은 경기가 연착륙 경로로 가기보다는 경착륙 경로로 가고 있단 말이에요. 특히 미국 쪽으로 강하게 기준금리를 올리면서요. 이런 것들이 주택시장에 상당히 큰 영향을 미치고 있다 이렇게 봐야 될 것 같은데요. 지금은 기준금리가 추가로 올라갈 가능성이 더 큰 상황입니다. 미국이 계속 긴축을 강조를 하고 있고요. 그래서 우리나라도 그리고 다음다음 달에 열릴 금융통화위원회에서 기준금리 인상이 또 사실상 예고가 돼 있는 상황입니다. 그렇기 때문에 이런 부진 상황이 계속 이어진다고 봐야 될 것 같은데요. 대한건설정책연구원에서 어제 발간한 보고서가 눈에 띄는 게 있어서 가져왔습니다. 지난해 11월을 주택시장의 정점으로 분석을 했고요. 내년 3월 그리고 2024년 2월 사이가 주택시장의 저점을 형성하는 시기가 될 것이다, 이렇게 분석을 했습니다. 그러니까 이 부진 상황이 지금보다 조금 더 길어질 가능성이 크다, 이런 분석을 했다 이렇게 보시면 될 것 같습니다. [앵커] 앞서 말씀하신 것처럼 거래량도 적어지고 가격도 줄어들었습니다. 그러다 보면 부동산 시장이 너무 가라앉는 것 아니냐 이런 우려들도 나오고 있는데 여기에 대해서는 어떤 의견이시죠? [기자] 세상에 모든 현상에는 다 양면이 있죠. 특히 경제 현상에서 더 그런 측면들이 많이 있다라고 볼 수 있겠는데요. 일단 집값이 너무 하락하게 되면 지금 기준금리도 오르고 있잖아요. 그러면 빚을 내서 집을 사신 분들이 소위 말하는 하우스푸어. 그러니까 집은 가지고 있는데 가난한 사람들이 될 수 있습니다. 그러면 그 사람들만의 문제가 아니냐. 아닙니다. 우리 모두의 문제가 됩니다. 일단은 그 사람들이 소비를 줄이기 때문에 전반적인 내수가 타격을 받게 되고요. 또 하나는 이들이 빚을 못 갚게 되면 그거는 금융회사에 부담이 될 수밖에 없겠죠. 그리고 그러면 금융회사의 부담이 커지면 결국에는 나라에 부담이 됩니다. 이걸 금융위기라고 합니다. 2008년도의 금융 위기가 딱 이런 경로였어요. 그렇기 때문에 이렇게 그 사람들만의 문제다 이렇게 보기는 어려운 측면이 있고요. 또 하나는 글로벌 금융위기 이후에 미분양이 많이 늘어나면서 건설 경기가 많이 꺾인 적이 있습니다. 그런데 건설 산업이라는 게 상당히 많은 투자도 되고요. 고용도 이루어지는 산업입니다. 그래서 건설 경기가 안 좋아졌을 때 이런 것들이 우리 경제 전반에 미칠 영향도 있기 때문에 그렇게 일각의 문제는 아니고요. 이 부분도 부진이 얼마나 길어질지 좀 걱정이 되는 부분이기는 합니다. [앵커] 알겠습니다. 재건축 초과이익 환수제를 포함해서 부동산 시장까지 경제부 조태현 기자와 전망해 봤습니다. 잘 들었습니다. YTN 조태현 (choth@ytn.co.kr) [저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지] 대한민국 24시간 뉴스채널 [YTN LIVE] 보기 〉 뉴스 속 생생한 현장 스케치 [뉴스케치] 보기 〉 팩트 체크 연예 특종이 궁금하다면 [YTN 스타] 〉

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