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■ 진행 : 김정아 앵커, 박광렬 앵커 ■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. [앵커] 정부 기관이 참여하는 주택 재개발 사업이죠. 공공재개발이 첫발을 내딛게 됐습니다. 이를 통해서 서울 역세권에 4700여 가구를 공급한다는 계획인데요. 이번 사업이 서울의 주택 공급 숨통을 틔워주게 될지 관심이 높은 상황입니다. 자세한 내용 윤지해 부동산114 수석연구원 전화로 연결해서 내용 살펴보겠습니다. 연구원님 나와 계십니까? [윤지해] 안녕하세요. [앵커] 안녕하십니까. 공공재개발 사업 작년 8월 4일에 발표한 부동산 대책에 포함됐던 내용인데요. 재개발 사업에 LH나 SH 같은 공공기관이 참여하는 방식인데 구체적으로 그렇다면 어떤 특징이 있습니까? [윤지해] 공공재개발의 의미를 보시면 기존에 재개발구역이 공공지원을 받아서 그동안 정체됐던 혹은 지연됐던 정비사업을 여러 가지 혜택을 부여해서 도심에서의 주택공급을 확대하는 것을 주요 목적으로 추진되는 사업 형태를 말합니다. 지원 형태는 크게 네 가지인데요. 우선 도시 내에서의 몇 가지 규제를 예외해 줍니다. 예를 들어서 용도지역을 종상향하거나 용적률을 120% 범위 내에서 높일 수 있고요. 기부채납은 완화하는 방식이 있습니다. 그리고 상업성을 보장하는 방법과 실제 사업비에 대한 지원이라든지 공공주거로 신속한 인허가를 통해서 재개발사업을 촉진하는 것에 목적을 두고 추진되는 특징이 있습니다. [앵커] 집을 더 많이 지을 수 있고 또 인허가도 간편해져서 사업이 좀 더 빨리 될 수 있을 텐데 이번에 선정된 사업지가 모두 8곳입니다. 정부는 계획대로 진행되는 기존 1700여 세대가 4700여 세대까지 늘어날 것이다, 이렇게 기대를 하고 있는데 어떻게 보십니까? [윤지해] 이번에 공공재개발 첫 후보지로 선정된 곳들은 총 8곳이고요. 약 4700가구가 공급될 예정입니다. 후보지의 면면을 보시면 영등포구와 동대문구에 각각 2곳이 있고요. 동작구, 관악구, 종로구, 강북구에 각각 1곳이 선정됐습니다. 기존 조합원의 세대수가 1704가구 수준이었던 점에 비춰서 보면 용적률 인센티브를 통해서 3000가구 수준이 늘어난다고 볼 수 있는데요. 이게 총량면에서는 작아 보일 수 있지만 사실은 앞으로 활성화시키기 위한 시범사업의 성격이 강하다고 볼 수 있습니다. [앵커] 이번에 선정된 지역들이 사실 다 기존에도 정비구역에 포함이 됐었습니다. 대부분 장기간 사업이 지체됐었는데 어떤 이유입니까? [윤지해] 이번에 선정된 후보지는 현 제도 내에서의 사업성 부족과 조합원 사이의 갈등으로 인해서 정비구역 지정 이후에도 평균 10년 이상 사업이 지연된 곳들이 대부분입니다. 그만큼 조합원들의 개발 의지는 강할 수 있기는 한데요. 다만 그동안 사업이 지연된 주요 이유가 조합원들 사이의 사업 수익성에서의 이견들이 분분하고요. 각종 사업 추진 비용과 관련된 부분도 조합원 사이에서 쉽게 조율이 되지 않고 있기 때문입니다. 이번에 지정된 곳들도 대부분 서울 도심의 역세권에 위치하고 있다 보니까 조합원들이 기대하는 수익은 큰 반면에 실제 적용받을 수 있는 용적률이 과거에는 적다 보니까 사업을 진행하지 말자는 쪽으로 의견이 규합됐기 때문으로 볼 수 있습니다. [앵커] 정부에서 통상 10년 이상 걸리던 재개발을 5년으로 줄여서 공급을 촉진하겠다 이런 계획을 내고 있으니까 그렇다면 앞으로도 이번처럼 재개발 속도를 내지 못하는 정비구역이 추가로 제도에 참여할 가능성이 있다 이렇게 봐야 할까요? 어떻습니까? [윤지해] 일단은 지금 발표된 8곳에 대한 주민 설명회가 3월까지 예정되어 있습니다. 실제 8곳 후보지가 정비구역에 실제 지정되는 시점은 올해 연말입니다. 따라서 가시적인 성과가 보이기 시작하는 시점은 올해 연말이라는 점에 주목해서 보셔야 하는데요. 따라서 앞으로 사업 추진에 속도를 내지 못하는 정비구역들이 있기는 한데 정부가 제시하는 여러 가지 인센티브 효과로 인해서 추가로 참여할 가능성이 없는 것은 아니기는 합니다. 다만 실제 접근성을 가지고 참여하기에는 아직은 명확한 성공 사례가 없다는 점이 현재 시점에서의 원활한 사업 추진에 걸림돌로 볼 수 있습니다. [앵커] 이제 시작을 했으니까 아마 성공 사례도 앞으로 지켜봐야 할 텐데 지금 투기자금 유입을 막기 위한 대책도 정부에서 마련했습니다. 일단 토지거래 허가구역으로 지정하기로 했는데 이렇게 하면 연구원님, 어떻게 뭐가 달라지고 기대 효과 어떤 부분이 있을까요? [윤지해] 지난해 정부가 서울 강남구 삼성동과 청담동, 대치동, 송파구 잠실동 그리고 서울 용산구 일대를 토지거래허가구역으로 지정을 했었습니다. 일단 토지거래허가구역에 지정되면 해당 지역에서 토지를 취득할 경우에 사전에 토지 이용 목적을 명시해서 시군구청장의 허가를 받아야 합니다. 또한 주택의 경우는 18제곱미터 이상이면 구청장 허가를 받아야 하고요. 거래허가를 받더라도 최소 2년 동안 매각이나 임대가 금지됩니다. 이 때문에 토지거래 허가구역이 지정되면 해당 지역에서의 투기수요를 차단하는 데는 상당한 효과를 발휘하고요. 다만 허가구역 주변에 위치한 지역에서의 풍선효과를 유발하는 부작용이 있습니다. 이 때문에 보다 광역적인 범위를 허가구역으로 지정할 필요도 있습니다. [앵커] 풍선효과 막을 필요가 있다 얘기를 해 주셨고 지금 정부가 공공재개발 사업으로 실수요자가 원하는 양질의 주택 공급할 수 있게 됐다. 이렇게 평가를 하고 있습니다. 반면 참여 확대하기 어렵고 또 실제 사업 추진 과정에서 잡음 나올 수도 있다. 이런 가능성도 제기되고 있는데 아까 짧게 얘기해 주셨지만 공공재건축 사업의 전망 어떻게 보십니까? [윤지해] 일단 공공재개발이든 공공재건축이든 정부 주도의 정비사업은 사업 인허가 과정이 기존보다 2배에서 3배 정도 빨라질 수 있다는 점에서 굉장히 유리한 면이 있습니다. 다만 정부의 의지와는 달리 주민설명회 과정에서 기부채납이나 임대주택 비율, 수익산정 등과 관련해서는 여전한 이견 다툼이 예상되고요. 관련 법안 개정도 아직은 마무리되지 않은 시점이어서 넘겨야 할 사안들이 상당하다고 볼 수 있습니다. 과거 오세훈 서울시장 시절에도 성격은 조금 다르지만 공공주도로 시공사를 선정하는 공공관리자 제도를 추진한 바 있습니다마는 실제 시장에 큰 의미를 주지는 못했고요. 또한 과거 이명박 서울시장 시절에도 26곳에 이르는 뉴타운 개발계획을 발표했는데 실제 사업이 완료된 곳들은 아직도 많지 않습니다. [앵커] 방금 짧게 얘기를 해 주셨지만 공공재개발 사업이 속도를 내려면 뒷받침할 입법이 필요한데 사실 지금은 법적 근거가 없는 상태입니다. 이게 또 하나의 변수가 될 것 같은데 어떻게 보십니까? [윤지해] 공공재개발을 속도감 있게 추진하려면 현재 국회에 계류 중인 도시 및 주거환경 정비법 개정안이 국회를 통과해야 합니다. 공공재개발을 추진하려면 결과적으로 주택공급 활성화 직후 예정 구역으로 지정해야 되는데요. 아직 관련 법적근거가 마련되어 있지는 않은 상황입니다. 다만 국회에서 여당 비율이 압도적이고요. 재개발, 재건축 활성화와 관련해서 야당에서도 일부 동의하고 있는 부분이 있는 만큼 법적근거 마련이 매우 지연될 것 같지는 않습니다. [앵커] 야당에서도 이 법안을 반대할 명분이 다소 부족하기 때문에 지체될 것 같지는 않다라는 얘기 들어봤고요. 정부가 공공재개발에 나선 건 결국 주택 공급이 부족하다, 이런 인식에 따른 것일 텐데 최근 대통령 신년사에서도 공급대책에 나서겠다 이런 발언이 있었고 오늘 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 역시 신규 주택 공급에 역점을 두겠다, 이렇게 강조를 했습니다. 그렇다면 정부가 기존 수요 규제에서 정책 방향을 다소 튼 것이다, 이렇게 볼 수 있겠습니까? [윤지해] 일단 정부가 기존의 수요규제 정책에서 완전히 선회한 시점은 지난해 2020년이죠. 13만 2000호의 추가 공급 계획을 밝혔던 8.4 공급대책 발표 시점으로 볼 수 있고요. 8.4 공급대책에서 발표된 공공재건축, 공공재개발 사업지 후보가 지금 현재 논의되고 있는 부분입니다. 따라서 변창흠 국토교통부이나 홍남기 부총리, 문재인 대통령 그리고 정부 여당 모두 공급 확대를 크게 강조하고 있는 부분이다 보니까 수요 억제를 위한 규제 중심의 정책이 공급 확대를 위한 시장 안정 방향으로 완전히 선회한 것으로 판단하고 있습니다. [앵커] 집값 문제 보겠습니다. 오름폭이 줄기는 했지만 여전히 너무 비싼 상황입니다. 1월 둘째 주 전국 아파트값 한국부동산원이 발표한 통계를 보면 한 주 만에 0.25% 올랐거든요. 올해 전망 어떻게 보십니까? [윤지해] 지난해 하반기부터 전세 가격이 급등세로 돌아서면서 전세에서 매매로 전환되는 움직임이 연초부터 발빠르게 움직이고 있습니다. 여기에 입주물량이 올해 줄어들 예정에 있고요. 지방에서의 초과공급 이슈도 일단락됐고 전국의 미분양 수치가 역대 최저 수준인 상황인데요. 그리고 분양시장에서의 청약 경쟁률도 연초부터 높게 확인되고 있습니다. 아무래도 지난해의 상승 추세가 실제 안정세로 전환되기까지에는 상당한 한계가 있는 상황으로 판단이 되고요. 6월 1일에 보유세 중과세를 기준으로 상반기에 물건들이 어느 정도 나올 예정이지만 증여와 관련된 거래가 역대 최대 수준을 기록하고 있는 상황에서 정부의 기대만큼 주택매물이 나올지도 의문인 상황이라고 할 수 있습니다. [앵커] 지금 전세난도 심각한 상황인데 이번 공공재개발 사업, 집값 그리고 전셋값 안정에 어느 정도 도움이 될까요? [윤지해] 사실상 일반적으로 정비사업은 사업 추진 기간이 구역지정에서 준공까지 평균적으로 10년이 걸리는 장기사업입니다. 따라서 정부가 지금부터 주도해서 추진해도 사실상 인허가를 빠르게 한다고 해도 6년에서 7년 정도 수준으로 단축이 가능해 보이지만 사실상 빠르게 사업을 추진해도 실제 서울 도심에서의 공급량 확대까지는 빨라야 2025년 이후가 아닐까 생각이 됩니다. 따라서 당장의 집값이나 전세가 안정과는 다소 거리가 있는 정책으로 보시면 될 것 같고요. 원활한 공급확대를 위한 대안으로 작용한다면 사실상 차기 정부에서의 집값 안정에는 상당한 도움이 되지 않을까 생각됩니다. [앵커] 향후 규모도 늘린다고 하고 또 올해 3기 신도시 사전청약도 있는 만큼 앞으로 시장 상황 더 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산114 수석연구원 전화로 연결해서 자세한 집값 전망까지 살펴봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다. [윤지해] 감사합니다. 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