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"윤석열 정부 첫 부동산 정책, 민간 주도 공급 확대" "이번 대책, 평가는 유보‥구체적인 것이 나온 게 없기 때문" "1기 신도시 재정비나 규제 완화 등, 2024년 총선 겨냥하는 거라는 의심할 수도 있어" "재건축 규제 완화, 수순이나 정도에 대한 분명한 입장 표명이 필요" "인플레이션, 국제 유가 80달러 선이 깨지고 나면 무너지겠지만, 다시 오른다면 정점 찍었다고 보기 힘들어" "베어마켓 랠리 vs 강세장 초입‥미국 9월 FOMC 이전까지 큰 자금이 주가 컨트롤 할 수 있어" "25일부터 미국 잭슨홀 미팅 시작‥인플레이션에 대한 재정의 메시지 나올 가능성" "현재 장세에서 베팅, 속단하지 말고 신중해야" ◀ 앵커 ▶ 어제 발표한 부동산 대책 정철진 경제평론가와 짚어 보겠습니다. 어서오세요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 안녕하십니까. ◀ 앵커 ▶ 부동산 대책 저도 읽어봤는데요. 제가 물론 전문 지식이 없어서 그런지 나열만 머릿속에 들어오지 뭐가 다르고 어떻게 되는지 딱 안 떠오르는 게 있습니다. 굵은 설명부터 부탁드리겠습니다. 이 특징이 뭔가요? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 정책이다. 이렇게 이야기해도 될 것 같고요. 공급입니다. 역시 공급을 확대하겠다. 그런데 공급을 어떤 방식으로 확대하냐. 민간 주도로 하겠다. 이거는 대선 후보 시절부터 계속표명했던 거였고요. 공급 규모는 270만 호. ◀ 앵커 ▶ 거기까지는 제가 이해를 했습니다,구체적으로. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그리고 누가 주도를 하느냐. 민간이 주도를 한다. 그렇게 하면 일단 사업이 되어야 하는 거 아니겠습니까? 그래서 재건축, 재개발 규제를완화하겠다. 하고 270만 호 중에서 한 80만 호 정도는 서울에서 어쨌든 마련해 보겠다. 또 여기에 전국적으로 한 15만 호 정도의 신규 택지 발굴을 하는데 일종의 4기 신도시가 언급이 됐었습니다. 그동안에는 집을 짓고 아파트를 짓고, 도로, 교통 시설이 따라줬다면 앞으로 윤석열 정부에서는 이미 시설이 갖춰진 곳. 역이 있는 곳이라든지 거기 위에 소위 말하는 주택을 얹는, 주거를 얹는 콤팩트 시티라는 개념인데요. 이것을 표방하겠다. 그러니까 큰 틀에서의 향후 방향성을 제시를 한 거죠. ◀ 앵커 ▶ 그 말씀하신 네 가지 정도면 저도 겨우 이해를 하겠습니다. 그러니까 공급을 많이 하되 민간 위주로 하고 또 공급을 통해서 부동산값을 잡겠다. 그런데 왜 약간 이 실행 방안에 대해서 갸우뚱하거나 이런 분들이 많은 거예요? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그런데 첫 번째 정책이 나오면 전문가들도 그렇고 시장에서는 평가를 하지 않습니까? 이게 이래서 잘못, 저래서 잘못, 실행가능성, 이런 이야기를 해야 할 텐데 이번은 대다수 전문가들, 저도마찬가지지만 평가 유보입니다. ◀ 앵커 ▶ 왜 그렇죠? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 왜냐하면 구체적인 게 나오지 않았기 때문이죠. ◀ 앵커 ▶ 어떤 게 나와야 평가가 가능할까요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 재건축, 초과이익환수제라고 하면물론 국회로 가야 한다고 하지만 현재 3000만 원 이상의 이익 중에서 절반을 최대 절반도 다시 내는 환수하는, 이런 거를 1억으로 올린다든가 이런 구체적인 안이 나와야 하는데. ◀ 앵커 ▶ 초과이익의 경우에는 금액이 나와야 하는데. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 금액이 나오거나 안전진단도 완화해준다고 하고 층수 제한 이런것도 나오고 있는데 분위기는 알 것 같습니다. 기존에는 안전진단을 할 때도 아파트 자체가 튼튼하지 않으면, 이건 구조잖아요. 구조에서 환경으로. 즉 구조를 일단 몇 년 더 할 수 있어도 지하 주차장이 없다든가 환경적인 문제로도 소위 말하는 재건축에 들어갈수 있는. 그런데 이것도 역시 나오지도 않았고요. ◀ 앵커 ▶ 어떻게 어느 정도. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 어떻게. 신규 택지도 한 15만 호인데 이게 어디인지도 일단 안 나왔고요. 그러니까 큰 틀에서 보면. ◀ 앵커 ▶ 비판할 수 있는 구체성이 없군요, 그러니까. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그러니까 평가가 안 되는 것이죠. 평가가 유보인 것이고 또 하나가가장. ◀ 앵커 ▶ 나와봐야겠군요, 세부 계획이. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 구체화됐던 게 1기 신도시였거든요. 1기 신도시는 실질적으로 많이 언급이 됐기 때문에 . ◀ 앵커 ▶ 잠시 속보 좀 한 번. 북한이 오늘 새벽에 서해상으로 순항미사일 두 발을 발사했다는 뉴스 속보 들어와 있습니다. 자세한 소식은 혹시 이 시간 이후에라도 뉴스에서 전해드리겠습니다. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그러니까 1기 신도시 같은 경우에는 언급이 많이 됐었고 일산, 분당 등등에서도 있었는데 이건 또 2024년에 마스터플랜을 내놓겠다. 상당히 가장 기대했었고 앞서 봤던 1기 신도시의 재개발도 시간이 굉장히 늦춰졌단 말입니다. 그러니까 이렇게 되니까 분명히 키워드는 맞는데 민간 주도의 공급 확대인데 뭐가 있지라고 하니까 국토부는 차츰차츰 2주 후, 한 달 후 이야기를 하겠다고 했는데 정부가 그런 뜻은 없겠지만 이렇게 되니까 시장이 어떤 오해를 하냐면 2024년에는 총선이 있잖아요. 총선을 본다면 부동산, 집값이라는 이슈는 굉장히 중요하죠. 그런데 만에 하나 여기에서 규제를 확 풀어준다든가 해서 집값이 튀어오른다. 들썩인다. ◀ 앵커 ▶ 튀면 안 되니까. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 이것도 굉장히. 이런 의도가 있다는 게 아닙니다. 반면에 여기서 더 강력하게 뭘 죄든가 하게 되면 집값이 떨어져도2030의 영끌도 있고 또 이것도 또 하나의. ◀ 앵커 ▶ 그러니까 악의적, 약간은 어떤 악의적으로 의심을 하면 그건 아니라고 믿고 싶으니까요. 그렇다면 어떤 이쪽도 아니고 이쪽도 아니고 모호한 상태를 유지해야 이 정도. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 지금 보면 분명히 가격도 하락하고있지만 집값이 떨어졌다고 말하기에는 미미하고요. 거래는 지금 폭감이지 않습니까? 이런 상황을 원하는 건가라는 오해들이 나오고 있기 때문에. ◀ 앵커 ▶ 왜냐하면 구체성이 없어서라는말씀이시죠? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 없었기 때문에. 그러니까 이런 오해를 정부나 또 국토부에서 풀려면 이야기한 대로. 2주 후든 한 달 내든 택지는 어디고 1기 신도시는 마스터플랜은 2024년이라고 했지만 그 와중에 이러이러한 재건축들을 어떻게 풀어줄 거고 또 하나 말씀드렸듯이 재건축 규제 완화는 어느 정도 수순까지 풀어준다는 것들을 적극적으로 이야기를 해야 되는 것이고요. 주식 시장도 우리가 불확실성, 확실성 이야기하고 시장은 악재여도 확실한 것을 더 선호하지 않습니까? 그러니까 부동산도 지금 왜 거래 폭감이냐. 불확실성이거든요. 과연 내년에는 종부세가, 보유세를 어떻게 식으로 할지. 지금 다주택자에 대해서 중도세, 양도세 유예를 1년을 줬지만 지금 시장 분위기나 다주택자 입장에서는 1년하고 끝낼 거라는 생각은 안 들거든요. 1년 내에 안 팔아도 또 한 번 더 중과 유예를 또 해줄 것이다. 이런 계속들의 불확실성이 있기 때문에 이런 식이면 사는 사람도 파는 사람도 의사 결정을 하지 않죠. 불확실성에서 누가 먼저 카드를꺼내듭니까? 그렇기 때문에 어느 정도 부동산 정책만큼은 이제는 하나씩, 하나씩 구체적인 거, 확실한 측면을 좀 정책을꺼내 놓을 때는 됐다, 이렇게 보입니다. ◀ 앵커 ▶ 제가 오늘 설명을 들으니까 왜 제가 굵은 방향에 대해서 어느 정도 알겠는데 왜 내가 아는 게 없는 것 같지 했는지. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 안 나왔습니다. ◀ 앵커 ▶ 그런 부분이군요. 그러니까. 그런데 말씀하셨듯이 정부가 정책적 오해를 벗어나기 위해서는 빨리빨리 구체적 계획을 발표해야겠군요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그렇습니다. 지금 가장 초미의 관심사는 재건축 규제 완화인데 과연 어느 정도까지 재건축을 풀어준다는 거지? 이걸 보면 사는 사람 파는 사람도 또 의사 결정을 하겠죠. 이런 식으로 구체화된 것들을 빨리빨리 시장에 내는 것이 필요하지 않을까 보입니다. ◀ 앵커 ▶ 어제 나와있는 대책을 가지고 강남 재건축 단지 투기를 다시 불붙이는 거 아니냐. 이런 우려를 하는 분도 있던데요, 어떻게 보십니까? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그런 우려도 평가하기 그런데요. 어느 정도까지 풀어준다. 재건축 규제는 분명히 완화한다고는 했는데 수순 같은 거, 정도 같은 거. 하고 지금 재건축 초과이익환수제가 이미 7억 넘에 부과가 된 지역도 있습니다. 이런 것들은 되돌린다는 건지 진짜 7억을 징수를 하겠다는 건지, 여기에 대한 입장 표명도 분명히 필요하겠죠. ◀ 앵커 ▶ 왜 갸우뚱했는지 지금 이해했습니다. 그러니까 구체적인 게 전혀 안 나와있군요, 아직. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 곧 나올 것 같습니다. ◀ 앵커 ▶ 하나하나 나올 때마다 한번 분석을 해 봐야겠습니다. 사안 하나하나마다요. 다른 이야기 좀 넘어가 보도록 하겠습니다. 역시 주식인데요. 인플레이션는 정점을 찍었다. 동의하십니까, 혹시? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 저는 아니라고 봅니다. 인플레이션이 쉽지가 않아요. 정점을 찍었다는 이야기는 9.1이, 미국 기준입니다. 나왔고, 이제 7월에 8.5가 나왔지않습니까? 현재 9월이 되면 8월을 또 발표할 텐데 이게 만에 하나 9.1, 8.5인데 8.6이 나오면 과연 9.1은 정점이었을까. 이런 또 8.7이 나오면 이걸 9.1이 정점이었을까. 꽤 많은 확인이 필요한데요. 과거의 역사를 보면 이 정도, 거의 40년 만에 최대치의 인플레이션이 나왔는데 이게 확연히 꺾인다? 저는 몇 차례 테스트가 더 있다고 보고있고요. 다행인 것이 국제유가가 우크라이나 사태 시작점까지, WTI 기준으로 배럴당 86달러까지 왔거든요. 이게 80달러까지 깨지고 나면 기술적으로 와르르 무너질 수가 있습니다. 그러니까 만에 하나 정말로 국제유가가 80달러가 깨진다. 이 정도라면 솔직히 단기적으로는 왜냐하면 그동안 물가를 끌어왔던 게 유가였기 때문에 인플레이션 정점론이 힘을 얻을 수는 있겠지만 이 정도 수준, 아직 86, 88에서 있다가 다시 90,100으로 가게 된다면 아직까지도 물가를 꺾었다, 정점을 찍었다고 보기는 저는 힘들다고 봅니다. ◀ 앵커 ▶ 그렇다면 FOMC에서 9월에요. 0.75 가능성은 여전히 살아있고요. 또 살아 있는 게 아니라 점점 더가능성이 약간 높아지는 것도 같고요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그렇죠. ◀ 앵커 ▶ 그런데 주식 시장은 왜 약간 베어마켓랠리인가요? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 이것도 애매하게 된 것이요. 베어마켓 랠리라는 것이 15%, 많이 갈 때는 20% 이상, 30%도 간 역사적으로는 약세장 속에서의 그거를 베어마켓 랠리라고 하는데 20%가 미국은 와 버린 거예요. 그러니까 현재를 놓고 보면 이거 베어마켓 랠리라고 하기는 좀 과하고요. ◀ 앵커 ▶ 강세장 초입에 진입했다 이런 거 아닌가요, 또? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그런 의견이 나오고요. 그러나 여전히 인플레이션라든가 경기 침체에 대한 가능성이라든가 채권 시장을 바라보면 장단기 금리 역전은 너무 벌어져 있고요. 10년물 금리는 계속 떨어지고 있다든가 이런 것들을 보면 이건 베어마켓 랠리 중에서도 휩소 국면, 조금 더 개인들을들어와, 들어와 한 다음에 떨어지기 위한 그런 국면이라는 게팽팽하고요. 미국의 투자은행이죠. IB들 중에서도 양대 의견을 내는 곳이 JP모건 같은 경우에는 강세장 초입에 왔다. 연말을 보면 완전 깜짝 놀랄 거다. 그런데 반면에 모건 스탠리 같은 경우는 이게 베어마켓 랠리에서 거의 끝자락인 것이고 여기에 들어갔다가는 진짜 낭패를 보니까 주의해라. 또 이런 증권사들끼리의 어떤 비교 전쟁도 함께 나오고 있는 딱 그런 측면이기는 한데요. 이런 것 같아요. 지금 9월 FOMC가 9월 20일 경이잖아요. 그러니까 상당히 지금 기간이 길어요. 비어있는 기간이 길기 때문에 이 정도의 한 달짜리는 실질적으로 어느 정도 사이즈가 되는 자금들이 주가를 좀 컨트롤할 수 있는 그런 기간이거든요. 재료가 없으니까. 그런 쪽으로 본다면 이게 베어마켓 랠리 끝자락에서의 일종의 테크닉인가라고 생각해 볼 수도 있을 것 같은데요. 다음 주쯤에 조금 더 자세히 말씀드릴 수 있을 것 같은데 8월 25, 26일, 27일에 미국의 9월 FOMC 못지않은 빅이벤트가 있습니다. ◀ 앵커 ▶ 뭐죠? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 잭슨홀 미팅입니다. 잭슨홀 미팅에서 여기에서도 메시지가 많이 나와요. 가령 2010년 같은 경우에는 벤 버냉키 의장이 한 번 더 한다, 한 번 더 한다고 하면서 8월부터 랠리가 완전히 펼쳐지면서 2010년 하반기에 차화정 난리 치고 그랬던 때였거든요. 그러니까 잭슨홀 미팅에서의 메시지도굉장히 중요한 키포인트라고 보고 있는데 지금 약간 좀 나오는 예측들이 인플레이션에 대한 용인 가능성. 이런 겁니다. 이게 뭐냐 하면 지금은 2.5가 물가 상승 이거는 많아라는 거를 3.5 정도도 인플레이션 아니야. 이런 식의 어떤 우리 인플레이션에 대한 개념을, 그러니까 인플레에 대한 재정이 이런 것들에 대한 메시지가 여기에서 나올 가능성도 있거든요. ◀ 앵커 ▶ 우리가 2년 전만 해도 2% 목표를 달성못 해서 아무리 돈을 찍어내도 이제 인플레이션 안 하는구나 이런 이야기를 하기도 했는데요. 완전히 세상이 2년 만에 뒤바뀌는 거군요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그렇죠. 그런데 잭슨홀에서 나오는 통화정책의수장들이라든가 석학들이 3% 정도도 그냥 인플레 아니야라고 한다면. ◀ 앵커 ▶ 경제적 환경이 완전히 달라졌어. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 달라졌으라고 이야기한다면 실은 이건 주식 시장에서는 잠깐 생각을 하겠죠. 이 정도도 인플레가 아니라고? 그러면 오히려 이건 증시에는 호재가 될 가능성이 높거든요. 그러니까 이런 식으로 또 하나의 이벤트가 있습니다. 잭슨홀 미팅이라는. 그러니까 아마도 9월 FOMC까지 안가더라도요. 8월 25, 26, 27일 정도에 잭슨홀 미팅을 보고 나는 그 다음 주 정도면 이 논쟁, 이게 베어마켓 랠리의 끝이냐, 아니야, 강세장의 초입이냐. 이걸 파악할 수 있겠고요. 현재로서는 이걸 맞힌다라든가 이거라든가 일반 개인 투자자들이 판단하기는. ◀ 앵커 ▶ 불가능에 가까운 것 같습니다. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 어려운 자리입니다. ◀ 앵커 ▶ 제가 요새 약간 느끼는 거는 아까도 잠깐 언급해드렸지만 2년 전의 여러 가지 잡지를 읽을 때를 보면 새로운경제적 로직이 생겼다. 아무리 돈을 찍어내고 아무리 해도 인플레이션 일으나지 않고 경제 부흥은 계속 갈 것같이 낙관론에 휩싸였던기억이 나는데요. 그래서 아무리 세계적인 전문가들도 경제 상황에 대해서 이야기하는 것은 100% 믿으면 안 되겠구나. 그때 모든 세계적인 경제 전문가, 많은 수의. 모두는 아니겠지만. 이건 새로운 경제적 패러다임이 될 수도 있다는 걸 기억하거든요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그렇습니다. 그런 와중에 또 우크라이나 사태라든가. 이런 것이 하나씩 터지면서. 완전히. 나비 효과처럼 공급망을 다 망가뜨리면서 유가를 튀어버리게 하니까 여기서부터 그 누구도 장사가 없게 되는 그런 이벤트들이 많이 있는다라고 보시면 되겠고 똑같은 사안이 국내 증시에도 그대로 적용돼 있습니다. 국내 증시도 2270를 바닥을 찍고 2500까지 왔잖아요. 베어 마켓 랠리라고 보면 많이 온거거든요. 그런데 여기서 우리를 헷갈리게 하는 건 외국인들이. ◀ 앵커 ▶ 들어오고 있습니까? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 4조 정도 사버린 거예요. 그러니까 외국인들이 왜 사지? 스마트 머니인가라는 또 굉장히 헷갈리게 하는 우리도 그런 차원에 있기 때문에 여기서부터는 더 간다는 것도 확신도, 아니야 이제 베어 마켓 랠리는 끝이니까 나는 인버스, 두 배로 떨어지는 고버스로 시장 하락에 대비할 거야. 이것도 마찬가지로 위험하고요. ◀ 앵커 ▶ 외국인도 들어온다고 하지만 더 들어올지 다시 나갈지도 모르는 거 아니겠습니까? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그렇습니다. 그리고 또 환율은 계속해서 1300원에서 버티고 있고요. 이런 와중에 중국을 쳐다보면 답답하거든요. 생산 지표, 소비 지표, 계속 줄줄이 악화돼서 오죽했으면 모두가 금리를 올리는 상황에서 기준금리와 거의 유사한 중기 유동성. 여기를 또 금리 인하를 중국은 또해버리고 있고요. 그러니까 이게 혼돈의 상황인 것이고 이런 와중에 시장은 야금야금 올라서 베어 마켓 랠리냐 아니냐를 판가름하는 데 와 있는상황이기 때문에 이럴 때 베팅을 한다든가 위든 아래든 간에요. 그런 속단은 신중해야 한다, 이렇게봅니다. ◀ 앵커 ▶ 그런데 하도 불확실하다는 이야기를 한 지 오래되어서 투자를 못하고 기다리는 분들은 참 괴롭겠습니다,이게. 이게 어느 쪽도 확실하지 않은 상황이 벌써 상당 기간 지속되고 있으니까요. ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그렇죠. 2270까지 빠진 게 6월이었으니까요. 벌써 7월, 8월 두 달 정도를 더 빠진다. 아니야, 더 하다가 어쨌든 2270부터 2500까지는 와버렸고요. 놓친 거죠. 놓쳤을 수도 있고 한데 여기는잊어버려야죠. 여기를 또 안타까워하거나 아쉬워하면‥ ◀ 앵커 ▶ 방향성이 나왔는데 방향성도 지금도모르는 거고요, 방향을? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 그러나 저는 잭슨홀 미팅 이후에는 보여주지 않을까. ◀ 앵커 ▶ 그렇습니까? ◀ 정철진 경제평론가 ▶ 굳이 9월 FOMC까지는 안가더라고요. ◀ 앵커 ▶ 그때 이후에 다시 또 말씀 나눠보겠습니다. 감사합니다. 기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다. 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