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■ 진행 : 호준석 앵커, 김선영 앵커 ■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스LIVE] 명시해주시기 바랍니다. [앵커] 부동산시장이 침체되면서 공시가격이 실거래가보다 높은 '역전현상'까지 나타나고 있죠. 집값은 계속 내려가는데, 종합부동산세 대상은 크게 늘고 있는 것입니다. [앵커] 정부도 이런 상황을 고려해부동산 공시가격을 낮추는 안을 추진하고 있습니다. 어제 공청회를 열어자문위원회 의견을 들은 데 이어 조만간 확정안 발표도 있을 예정인데요, 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 김인만 부동산경제 연구소장님 나오셨습니다.어서 오세요. [앵커] 안녕하십니까? 어서 오십시오. 우선 공시가격 상식적으로 아는 내용이지만 잘 모르거든요. 좀 알려주십시오. [김인만] 공시가격이라고 하면 과세대로 시세대로 적용을 하게 되면 집값이 떨어질 수도 있고 오를 수도 있고 변동폭에 굉장히 취약하기 때문에 아파트 같은 경우는 70%, 단독주택, 토지의 경우 50% 수준에서 수준에서 공시가격을 만들어서 우리나라 행정제도, 우리는 종합부동산세만 생각을 하는데 의료보험도 영향을 받고 67개 정도 항목에 영향을 주기 때문에 굉장히 민감한 항목인데 이전 정부에서 공시가격 현실화, 집값 잡기 위해서 현실화라고 해서 집값 상승분보다 조금 더 많이 올렸습니다. 그래서 2030년까지 왜 현실화를 하냐. 시세하고 좀 비슷해야지 왜 이렇게 차이가 많아라고 해서 2030년까지 90%까지 올리는 계획이었거든요. 이게 전제조건이 집값이 올라가주면 그래도 국민들이 집값도 올라가니까 세금을 낼 수 있는데 집값이 떨어지다 보니까 1월 1일 기준에서 공시가격을 산정하거든요. 올 1월 1일에 집값이 굉장히 높았는데 1년 사이에 집값이 많이 떨어져서 최근에는 예를 들어서 27억 아파트가 시세는 17억까지 떨어졌는데 공시가격은 20억 원인 아파트들이 있거든요. 그러다 보니까 억울하다고 조세저항이 굉장히 거세지고 있습니다. [앵커] 세금의 기준이 되는 가격이니까 굉장히 민감한 가격이고요. 지금 집값이 계속 떨어지다 보니까 불만이 쌓이고 정부가 그래서 공시지가 낮추는 쪽으로 가겠다는 거죠? [김인만] 이번에 발표된 게 조세저항이 굉장히 거세다 보니까 낮추겠다는 건데. 2020년, 2021년, 2022년 공시가격이 많이 올랐습니다. 현실화해서 2021년에는 19% 정도 올랐고 매년 4~5% 정도 오르는데 19%, 17% 정도 올랐기 때문에 2020년 수준으로 좀 돌려주겠다, 세부담을 완화시켜주면. [앵커] 2년 전으로만 가도 상당히 차이가 있는 거군요. [김인만] 2년 전만 하더라도 종합부동산세 대상이 66만 정도 됐거든요. 올해가 122만 명 정도 되니까 두 배 정도 늘어났거든요. 그래서 2020년 수준으로 가면 대상자가 절반 정도로 줄어들고 세 부담도 내려가니까 아무래도 조세저항이 약해질 수는 있을 것 같습니다. [앵커] 지금 보여드리는 것이 어제 공청회를 통해서 제시된 건데 오늘 아마 확정 발표되는 것 같은데. 이 내용 그대로 간다고 볼 수 있는 건가요? [김인만] 거의 그대로 갈 것 같습니다. 보시다시피 2020년은 69%, 시세 대비 69% 수준인데 2023년은 72% 수준, 거의 73% 수준까지 올라갔고요. 이게 금액대마다 좀 더 차이가 있습니다. 그래서 15억 이상 고가아파트들은 더 많이 올라가거든요. 84%까지 올라갈 계획이었는데 이번 제시안을 보면 75%로 낮춰서 종합부동산세 대상이 되는 아파트들은 보시는 표보다도 더 많이 올라갑니다. 그래서 더 많이 올라가는데 84%가 돼야 되는데 75%로 낮춰주겠다, 이런 후퇴, 어떻게 보면 현실화율 후퇴고요. 세 부담을 많이 낮춰주는 안이 이번에 나왔습니다. [앵커] 그러니까 공시가 현실화 로드맵은 사실상 이번에 폐기가 되는 거고. 이런 방향으로 가면 좀 부작용은 없을까요? [김인만] 아무래도 그렇게 반발하시는 분들이 있겠죠. 원래 계획은 2030년까지 시세 대비 90%로 가는 내용인데 이번 안을 보게 되면 80% 정도 낮춰서 2035년까지 80% 수준까지 가겠다고 하니까 제가 볼 때는 현실적으로 무력화를 했고요. 좀 불만이 있는 분들은 집값이 많이 올랐잖아요. 집값도 많이 올랐는데 조금 떨어졌다고 해서 이렇게 후퇴해버리면 다시 투기가 생기지 않느냐라는 그런 불만의 목소리들도 제기하는데. 문제가 뭐냐 하면 보유세를 많이 올렸잖아요. 종합부동산세는 보유세인데 이게 우리나라는 거래세, 취득세하고 양도세가 높은 나라고요. 보유세가 좀 낮았는데 집값이 오르니까 2개를 다 올려버렸거든요. 그러다 보니까 유럽 같은 경우에는 보유세가 높고 거래세가 낮기 때문에 조세형평성을 맞추는데 2개를 다 올렸기 때문에 문제고요. 빨리 거래세라도 낮춰줬으면 괜찮은데 지금 그렇게 조정이 안 됐기 때문에 결국에는 보유세를 낮추는 방향으로 지금 가고 있는 것 같습니다. [앵커] 그런 부분들이 좀 거래절벽이 온 상황과도 연관이 크다고 보시는 건가요? [김인만] 연관이 있죠. 가지고 가기에는 부담스럽고. 물론 양도세, 중과세가 한시적 배제가 됐지만 여전히 남아 있기 때문에 팔지도 못하고 가지고 가기에도 굉장히 어려운 그런 상황입니다. [앵커] 그래서 아까 오늘 그렇게 확정이 된다면 비싼 아파트들은 84에서 75%로 떨어진다, 공시가격이. 그러면 실제로 세금은 얼마 정도 줄어들게 되는 겁니까? [김인만] 제가 예를 들어서 설명을 드릴 텐데요. 시세가 14억 정도 되면 12억 6000만 원 정도 되겠죠. 그러면 이번에 개선안이 안 나왔다면 공시가격이 9억 8400만 원 정도 되거든요. 그러면 보유세가 199만 원 정도 예상이 됐는데. 이번에 이 안이 통과되게 되면 공시가격이 8억 7000만 원 정도로 내려가게 되고요. 보유세는 144만 원 정도. 한 34% 정도 줄어듭니다. 10% 정도 내려가는 게 전제조건이고요. 만약에 20% 정도 집값이 떨어졌다고 하면 한 절반 이상 이렇게 내려갈 수도 있습니다. [앵커] 앞서도 종부세 얘기를 해 주셨는데. 부과대상이 몇 년 사이에 상당히 늘지 않았습니까? 그 규모가 어느 정도 되는지 구체적으로 설명해 주시죠. [김인만] 종합부동산세 같은 경우에는 올해 대상자 통보가 갔는데요. 아파트뿐만 아니라 토지도 가지고 있어도 다 대상이 되니까 130만 명 정도가 대상이 되고요. 주택만 기준해서 본다면 122만 명 정도가 대상이 됩니다. 2017년이 30만 명 정도 됐거든요. 33만 명 수준에서 지금 4배 정도 굉장히 상승을 했고요. 세금 부과액도 굉장히 많이 상승했습니다. 한 3000억 정도 됐는데 작년이 4조 4000억 정도 됐고요. 올해 공정시장가액비율이 낮춰져서 4조 1000억 원 정도로 내려가기는 했는데 그래도 세 부담액은 10배 이상 늘어났습니다. [앵커] 지금 보여드리는 게 주택분 종부세 과세액 늘어난 비율을 보여드리고 있습니다. [김인만] 원래는 1% 정도 됐거든요. 처음 시작할 때는 1% 부자에 대해서 부과가 됐는데 지금 보니까 8%까지 100명 중에 8명 정도가 대상자가 되고요. 서울 같은 경우에는 22% 정도. 아파트 기준에서는 40% 이상 정도, 그러니까 서울에 집 가진 사람의 40% 이상은 종부세 대상이 되기 때문에 사실 부자 세금이라고 하기도...서울에 집 가진 사람 10명 중에 4명이 부자라고 하기에는 좀 그렇죠. [앵커] 일각에서는 이런 비판이 있더군요. 이미 정부가 공정시장 가액비율이라고 하는 일종의 과표기준을 이미 낮춰졌었다. 그래서 종부세가 그때 깎였는데 또 깎아주는 것 아니냐. 그게 공정시장가액비율이 뭔지하고요. 또 깎아주는 건지 설명을 해 주시죠. [김인만] 종합부동산세를 결정하는 요인은 공시가격이 있고요. 거기서 공제를 해 줍니다. 다주택자들은 6억을 공제해 주고요. 1세대 1주택자들은 11억을 공제한 금액이 과세 표준이 되는데 거기에 공정시장 가액기준을 곱하게 됩니다. 60~100% 정도 되는데요. 올해가 100%가 되려고 했죠. 작년에 95%, 올해가 100%였는데 정부가 60% 낮춰줬으니까 40%가 줄어든 겁니다. 거기에 세율을 곱하게 되는데 줄어들지 않았냐고 말씀하시는 분들이 있는데. 물론 줄어들었죠. 줄어들었는데 공시가격이 워낙 많이 올랐고요. 집값이 1월 1일 기준이라고 했잖아요. 그러다 보니까 가장 고점 기준에서 집값이 작년 1년 동안 많이 오른 가격에 현실화까지 됐기 때문에 40% 공정시장 가액비율을 낮춰주더라도 세 부담이 굉장히 늘어났고 1세대 1주택자들조차도 세부담이 늘어났기 때문에 결국에는 늘어난 거죠. 보는 관점에 따라서 다를 수도 있는데 공정시장 가액비율을 조정 안 해 줬으면 지금 세 부담이 아마 2배 이상 늘어났을 수도 있습니다. [앵커] 1월 기준이라고 하셨는데 그때는 집값이 본격적으로 막 떨어지기 직전이라서 그때 딱 기준으로 해서 그때 커트라인에 걸려서 종부세를 내는 분들은 억울할 수도 있을 것 같아요. [김인만] 그러니까 지금 기준에서는 종부세 대상이 아닌데 1월 1일 기준이기 때문에 굉장히 억울하신 분들이 있고요. [앵커] 당장 집 팔지 않으면 돈이 나오는 것도 아니니까요. [김인만] 유예제도가 있기는 하지만 낼 수밖에 없는 상황이고 고지서 날아왔으니까 내야 되고. 절차적으로 불합리한 부분이 있으면 이의신청을 해도 되는데 이 세금 자체가 불합리하다고 해서 지금 소송을 해서 될 문제는 아니고 일단 세금은 내야 됩니다. 내야 되고 내년에 1월 1일에는 정부안이 적용되면서 공시가격이 대폭 내려가니까 내년 고지서 12월에 받아볼 때는 좀 부담이 낮춰지겠지만 올해는 어쩔 수 없을 것 같습니다. [앵커] 요즘 깡통전세, 집값이 떨어지니까 나오고. 전세 사기도 늘고. 이 부분 대책도 아마 발표되는 것 같은데 어떤 내용들이 담긴 겁니까? [김인만] 대책 내용을 보면 그런 경우들이 있거든요. 등기부등본을 보고 문제가 없으니까 세입자가 들어갔는데 그 사이에 집주인이 대출을 받아서 근저당을 설정하는 경우들이 있거든요. 그걸 예방하기 위해서 다음 날까지는 근저당을 설정하지 못하도록, 담보를 제공 못하도록 이렇게 막는 안도 나왔고요. 여러 가지 안들이 나왔는데 사실 이게 근본적인 해결책이 되기는 좀 어려울 것 같고요. 이게 집값이 떨어지면서 역전세난이 생길 수도 있고요. 작정하고 사기치는 분들도 굉장히 많기 때문에 제가 볼 때는 예방이 최선인 것 같습니다. 그래서 보증보험을 꼭 들어야 되고요. 아파트가 아닌 신축 빌라 같은 경우에는 가급적이면 전세보다는 반전세나 월세를 가시는 게 가장 안전한 방법일 것 같습니다. [앵커] 요즘에 집값도 계속 떨어진다고 그러고 집 장만하는 분들이 사기보다는 전세로 가겠다는 분들이 많기 때문에 전세 구할 때 이런 부분은 체크를 꼭 해봐라 하는 게 있으면 필수적인 것 설명을 해 주시죠. [김인만] 전세사기가 왜 생기냐면 세입자 같은 경우 내 전세금을 안전하게 지키려면 집주인한테 돈을 못 받았을 때 소송을 해서 경매로 넘기는 방법이거든요. 경매로 넘기면 시세 대비 70% 정도에서 낙찰이 되는데 결국에는 그 이야기가 내가 전세집을 알아볼 때 전세가율이 너무 높은 집들. 시세 대비 별 차이가 없는 집들은 나중에 경매 넘어가게 되면 내 전세금을 온전히 못 지키니까 대출금하고 전세금을 합쳐서 시세 대비 70%를 넘지 않는 집으로 들어가는 게 가장 안전하고요. 전세가율이 80%, 90% 정도 너무 높다고 판단된다면 차라리 전세를 포기하고 최우선 변제금 정도를 낮춰서 반전세나 월세로 가시는 게 가장 안전한 방법입니다. [앵커] 알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장의 해설 들려드렸습니다. 고맙습니다. [김인만] 감사합니다. ※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다' [카카오톡] YTN 검색해 채널 추가 [전화] 02-398-8585 [메일] social@ytn.co.kr [저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지] 대한민국 24시간 뉴스채널 [YTN LIVE] 보기 〉 뉴스 속 생생한 현장 스케치 [뉴스케치] 보기 〉 팩트 체크 연예 특종이 궁금하다면 [YTN 스타] 〉

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