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■ 진행 : 김대근 앵커 ■ 출연 : 엄정숙 부동산 전문 변호사 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다. [앵커] 아니, 이게 무슨 일입니까. 지난달 입주를 시작한 강남의 아파트에서 입주 중단 사태가 벌어졌습니다. 입주민들 얘기를 들어봤는데요. 왜 이런 일이 벌어졌는지, 해법은 없는지 전문가와 알아보는 시간 마련했습니다. 엄정숙 부동산 전문 변호사,나와 계십니다. 안녕하십니까? [엄정숙] 안녕하세요. [앵커] 변호사님, 새로 지은 아파트에 어린이집과 재건축 조합 사이의 소송으로 입주가 중단되는 일이 벌어졌습니다. 이게 무슨 상황입니까? [엄정숙] 유치원 측은 조합이 진행하고 있는 관리처분 계획인가 결정에 대해서 무효라는 주장을 하고 있는데요. 그 이유인즉슨 유치원이 재건축 사업에 참여할 때 본인은 단독 필지로 들어간 것인데 조합 측이 단독필지 소유를 공유 관계로 조합 총회 결의를 통해서 변경을 한 것입니다. 그래서 이 과정에서 단독필지 소유가 공동소유로 변경이 되고 또 당초에 약정했던 유치원 건물이 들어서야 하는 그 위치도 변경을 해서 위치가 많이 이동된 상태에서 지어진 이 부분에 대해서 조합이 약속을 어겼다. 그래서 관리처분계획 처분 취소 소송을 제기를 했고요. 1심에서 승소를 한 사례인데 지금 항소심에서 계속되고 있고 그럼에도 조합 측은 관리처분변경 신청을 가지고 부분 사용승인, 준공 인가 신청을 진행해서 결국 강남구청에서 부분 준공 인가 신청을 허가하게 됨에 따라서 일부 입주가 시작됐던 것이죠. 그런 상황입니다. [앵커] 그런데 입주가 결국 중단된 거잖아요. [엄정숙] 그래서 이렇게 진행이 계속되다 보니유치원 입장에서는 구청이 진행했던 준공인가처분은 본인이 효력정지가처분 신청을 했었습니다, 유치원이. 그래서 이 효력정지가처분 신청이 최종 결정이 나기 전까지 가처분 재판부에서 잠정적으로 24일까지 정지를 하도록 결정이 난 부분입니다. [앵커] 그렇군요. 그러니까 입주가 일단 24일까지 정지가 된 그런 상태인 거예요. 어린이집 측에서는 이거 공유필지가 되면 운영이 어렵다, 이렇게 주장을 하고 있고 조합 측에서는 이거 단독필지면 문제가 생긴다 이런 입장인데. 그러면 어린이집은 이거 단독필지여야 된다, 이런 얘기고 지금 현재는 공유필지로 되어 있는 거고 이게 단독필지고 공유필지고 말이 너무 어렵습니다. 어떤 주장을 각각 하고 있는 건가요? [엄정숙] 단독필지라는 것은 사실 개인 소유다. 개인 1인이 소유하고 있다라는 말이고요. 공유필지라는 것은 소유권 관계가 1인이 아니라 그 공유자 전원, 여러 명이서 지분의 형태로 소유권을 나눠 가지고 있는 형태가 됩니다. [앵커] 아파트 같은 경우에 그런 거잖아요. [엄정숙] 아파트의 경우에는 전부가 지분관계로 대지권 지분이라고 해서 등기가 되어 있기 때문에 개인이 단독으로 부지를 사고팔고 할 수는 없는 그런 관계에 있습니다. [앵커] 그래서 지금 각각 어떤 피해를 주장하고 있는 거죠? [엄정숙] 유치원 같은 경우에는 본인이 단독필지로 사업에 참여했기 때문에 계속 단독필지여야 한다라는 주장인데 조합 측에서는 이게 아파트 부지로 들어온 상황이고 단독으로 조합에 참여한 사업자의 경우에도 재건축 관련 사업법에 따라서 이거는 단독으로 참여를 했더라도 공유로 전환이 가능하다라는 이런 주장을 하고 있는 상황이어서요. 단독 소유냐, 공동 소유냐에 따라서 소유권 관계는 사실 본질적으로 상당히 차이가 나는 것도 사실인 것 같습니다. [앵커] 그러면 어린이집에서 이걸 단독필지로 갖게 된다, 그러면 공유필지일 때랑 달라지는 게 있습니까? [엄정숙] 아무래도 처분하는 관계에 있어서 부지를 개인이 단독으로 결정해서 처분할 수 있는 것이죠. 그런데 공유관계가 되면 부지의 처분 권한이 없다고 보는 거죠. 입주자 전원이 공동으로 소유하기 때문에 전원의 동의 하에서만 처분이 가능한 부분이 있습니다. [앵커] 그렇군요. 그러니까 조합 측에서는 이거를 공유필지여야 된다, 이렇게 주장하는 것도 특별한 배경이 있는 거예요? [엄정숙] 아무래도 아파트 부지다 보니까 보통 아파트의 경우에 분양을 하게 되면 건물 소유권만 단독으로 가지게 되는 것이고 부지에 대해서는 공유관계로 대지권 지분이 표시되는 겁니다. 그래서 대지만, 토지만 별개로 처분이 되다 보면 집합건물이기 때문에 소유권 행사가 상당히 제약되는 부분이 있기 때문에 원천적으로 대지 부분에 대해서는 공유 관계로 하도록 되어 있어서 유치원 부지에 대해서도 같은 맥락에서 공유 관계가 돼야만 이후에 소유권 행사에 있어서도 문제가 없다 이런 입장으로 알고 있습니다. [앵커] 지금 양쪽의 입장이 상당히 팽팽한데 이 문제는 어떻게 풀 수 있는 건가요? [엄정숙] 그런데 지난 2019년에 유치원 측에서 그 부지 소유권에 대해서 단독소유인데 공유로 일방적으로 변경한 것이 관리처분 계획이무효다라는 소송을 제기했고요, 행정법원에서. 행정법원 1심에서는 이 유치원 측에서 승소를 했습니다. 결국 관리처분 계획에 문제가 있는 것은 맞다라는 판단이 나왔는데요. 이 부분에 대해서 항소심이 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 그래서 최종 결정을 좀 받아봐야 될 것으로 나와 있습니다. [앵커] 일단 24일까지는 입주가 중단된 상태인데 결국 최종적인 결론이 날 때까지는 이런 불안을 계속 안고 살아야 되는 건가요? [엄정숙] 그렇습니다. 일단은 지금 잠정 결론은 24일이지만 24일에 가처분이 최종 결정될 예정입니다. 그래서 준공인가처분이 일단 효력을 정지하는 가처분이 최종적으로 인용 결정이 나게 되면 당분간은 적어도 상당한 기간이 소요될 것으로 보여지는데 그동안에는 입주가 아마 불가능할 것으로 보입니다. [앵커] 그런데 만약에 재판 결과에 따라서 예를 들면 그 조합 측에서 어린이집 측에 현금으로 배상을 해 줘야 된다거나 이런 결론이 나올 수도 있는 거잖아요. [엄정숙] 네, 그런 부분에 대해서 최종적으로... 그런데 이미 사업이 많이 진행된 상황이고 준공인가 처분에 대해서만 문제를 남겨두고 있는 단계이기도 하고요. [앵커] 이미 입주하고 있는 중이니까. [엄정숙] 입주도 해 버렸고, 이런 상황에서 해결할 수 있는 방법이라는 건 사업을 다시 원천적으로 되돌릴 수 있는 방법이라는 것이 사실상 생각하기 어려운 부분이어서 결국에는 유치원 측이 보상 문제로, 그래서 상당한 금액을 요구하고 있는 것으로 알고 있는데 그 보상을 해서 합의하는 방안이 현재로써는 유일하다라고 보여지고 있습니다. [앵커] 만약에 그런 방향으로 갈 경우에, 물론 재판 결과를 봐야 되는 상황이지만 만약에 그런 방향으로 간다면 조합원들 같은 경우에 돈을 더 내야 되는 경우가 생길 수도 있는 거예요? [엄정숙] 그렇게 되는 거죠. 결국 합의하기 위해서 들어간 그 모든 보상 비용에 대해서는 사업비 증가로 이어지기 때문에 그렇게 해서 재건축 사업비가 증가되는 결과가 될 것이고 그러면 조합원들의 분담금이 더 늘어나는 결과가 될 것입니다. [앵커] 아니면 다른 가능성도 있습니까? [엄정숙] 현재로써는 그렇지 않으면 관리처분계획 인가 결정 부분에 대해서 다시 변경신청을 해서 처음부터 다시 관리처분 계획을 변경해서 사업을 다시 진행해야 됩니다. [앵커] 그러면 유치원 건물의 위치나 이런 것들도 결국 다시 세우는 과정에 들어가야 된다, 이런 말씀이시군요. [엄정숙] 그럴 수 있죠. 사실상 어렵다고 보여집니다. [앵커] 이게 지금 보면 조합 측과 어린이집 사이의 문제로 보이는데 입주민들이 피해를 본다는 게 또 문제예요. 지금 입주를 못한 분들도 문제고 입주한 분들도 다 피해를 보고 있는 상황이지 않습니까? [엄정숙] 그렇습니다. 결국은 준공인가처분이 정상적으로 진행돼야 그다음에 소유권 등기를 보존하는 데 크게 문제가 없을 텐데 이 준공인가처분이 결국 취소가 되게 되면 등기가 대지를 못하는 상황이기 때문에 미등기인 상태로 입주하시는 분들도 등기부를 가질 수가 없게 되는 그런 상황이 되는 거죠. [앵커] 지금 입주가 중단됐는데 먼저 입주하신 분들 같은 경우에도 지금 등기 같은 경우에는 본인 소유로 아직 못 넘기는 그런 상황인 거예요? [엄정숙] 그렇게 되는 거죠. [앵커] 그러면 지금 문제가 일단 입주를 못한 분들 같은 경우에는 이거 어디서 지내나, 이삿짐은 어디에 맡기나, 이런 것도 걱정일 텐데 만약에 입주를 계속 못하게 되는 상황이 길어진다면 어떻게 해야 됩니까? [엄정숙] 결국은 그 부분에 대한 뚜렷한 대책은 현재로서는 사실 없는 부분이고요. 임차인, 세입자 부분이라고 하면 임대차계약 자체를 해지하셔야 될 것이고 임대인이고 그런 손해배상청구를 해야 될 수도 있을 것 같습니다. [앵커] 그러면 입주 못하면 지금 아까 말씀하신 것처럼 입주를 했더라도 지금 상황에서 등기를 넘기기는 어려운 상황이라면 재산권을 행사하는 데도 상당한 제약을 받을 수 있고요. 그러면 이거 주택담보대출도 못 받을 수 있는 거 아니에요? 잔금 치러야 되는데 주택담보대출이 안 나올 수도 있는 상황인 거예요? [엄정숙] 그렇습니다. 등기가 되지 않은 상황에서 은행이 대출을 해 줄 수는 없는 상황일 테니까요. 그래서 대출 부분에도 브레이크가 걸리게 된 상황으로 보입니다. [앵커] 그러면 이것도 걱정들 많이 하시더라고요. 아이들이 있는 집, 여기 지금 새 아파트로 이사오시는 분들 있잖아요. 아예 동네가 바뀌는 분들은 새로운 학교로 아이들 전학가야 될 텐데 이런 경우 어떻게 합니까? [엄정숙] 이미 입주를 하신 분들이라고 하면 전입신고 자체는 아마 가능한 것으로 알고 있습니다. 그래서 입주를 어쨌든 등기가 안 된 상태라도 입주가 되신 분들이라고 하면 전입신고가 가능하실 테니까 괜찮겠지만 아직 입주를 못하신 분들이라고 하면 전입신고가 불가능할 테고, 들어가지 않으셨으니까. 그러면 아이들 학교 문제도 걸리게 되겠습니다. [앵커] 그렇군요. 그리고 아까 전세로 들어가시는 분들에 대해서도 말씀해 주셨는데 이 분들 같은 경우에는 전세대출이 안 나올 수도 있는 거예요? [엄정숙] 그렇게 될 수 있는 거죠. 전세자금대출도 소유권 등기가 정상적으로 되어 있는 경우에 한해서 아마 전세자금대출도 되는 걸로 알고 있어서 그 부분도 아마 어렵게 될 것으로 보입니다. [앵커] 지금 그 집 자체가 등기가 제대로 되어 있지 않으면 전세자금대출이 안 나오는데 이 경우 같은 경우에는 등기가 아직 안 넘어간 그런 상태라고 봐야 되는 거예요? 입주가 시작됐더라도. 그러면 이거 전세계약 해지를 요구할 수도 있는 상황인 건가요? [엄정숙] 그렇다고 볼 수 있겠죠. 사실 전세자금대출이 요즘 같은 때에 상당히 중요한 부분일 텐데 대출을 해서 잔금마련하는 것도 아마 어려울 것이고. 소유권 관계에 있어서 일단 임대인 측에서 불안정한 권리를 가지게 되는 상황이기 때문에 해지 사유가 충분하다고 보여집니다. 더군다나 또 24일에 가처분 결정이 나는 경우를 봐서 결정은 하겠지만 그 가처분이 인용되는 결과가 되면 더더군다나 이전등기를 해오는 것은 또 사실 더 오랜 시간이 걸린다고 보여지기 때문에 해지사유는 분명할 것으로 보여집니다. [앵커] 그런데 만약 해지를 요구하면 집주인이 계약금의 배액을 배상해야 되는 상황이 생길 수도 있는 건가요? [엄정숙] 원칙적으로는 그렇지는 하지만 사실은 손해배상청구는 개별적으로 판단을 해 봐야 될 것 같습니다. 우리나라의 손해배상제도는 실손해가 기준이고 또 엄격한 요건하에서만 손해배상 책임이 인정되고 있기 때문에 그 세입자들의 손해배상 주장이 또 쉽게 인정되지는 않을 수 있을 것 같습니다. [앵커] 그러면 지금 집주인분들 같은 경우에, 그러니까 본인이 주택담보대출을 받아서 들어가야 되는 분들도 대출 때문에 걱정이 많을 것 같고 세를 주려고 했던 분들도 걱정이 많을 것 같아요. 이런 분들은 지금 피해를 어디다 호소해야 되는 거예요? [엄정숙] 결국 집주인이라고 하면 사실 조합과 유치원 간의 분쟁이 이렇게까지 넘어온 것인데 최종 둘 간의 소송 결과를 봐야 되겠지만 만약에 조합 측에서의 문제다라고 하면 조합 측에다 그 배상을 해야 될 것이고 조합은 사업비가 증가되는. 그래서 결국은 조합원들이 그 모든 비용을 부담해야 되는 상황으로 넘어가게 될 것 같습니다. [앵커] 그렇군요. 일단 이건 지금 당장 재판 결과를 지켜봐야 되는, 그 상황을 지켜봐야 되는군요. 그런데 이거 입주중지처분 관련해서 법원이 오늘 심리 시작한다고 하는데 입주 중지 관련해서는 일단 빨리 결론이 날 가능성도 있는 건가요? [엄정숙] 그렇습니다. 그래서 가처분의 특징상 또 지금과 같은 상황에서는 사안이 상당히 여파가 영향이 크기 때문에 아마 단기간으로 정해서 24일에 결정을 하겠다고 하셨는데 가처분 결정에 따라서 인용 결정이 나게 되면 결국은 무기한 입주는 불가능하다고 볼 수 있습니다. [앵커] 그건 재판 과정을 지켜봐야 하는 그런 상황이 생기겠군요. 이거 지금 입주를 예정하신 분들 그리고 집주인 분들 같은 경우에도 걱정이 클 것 같은데 하루빨리 해결책이 찾아졌으면 좋겠습니다. 엄정숙 부동산 전문 변호사와 얘기 나눴습니다. 말씀 고맙습니다. ※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다' [카카오톡] YTN 검색해 채널 추가 [전화] 02-398-8585 [메일] social@ytn.co.kr [저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지] 대한민국 24시간 뉴스채널 [YTN LIVE] 보기 〉 뉴스 속 생생한 현장 스케치 [뉴스케치] 보기 〉 '한방'에 핫한 '이슈' 정리 [한방이슈] 보기 〉

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