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■ 진행 : 김영수 앵커, 윤보리 앵커 ■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원 원장 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다. [앵커] 부동산 시장 동향 짚어보겠습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 가격의 하락 폭과 매수 심리가 조금씩 회복세에 접어들었다는 분석이 나옵니다. [앵커] 여기에 시중은행들은 대출 금리 문턱까지 낮추고 있는데요. 꽁꽁 얼어붙은 거래가 다시 활성화될지 주목됩니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 부동산 시장 점검해봅니다. 안녕하십니까. [앵커] 부동산 시장이 여전히 좋지 않은데 살짝 회복세에 접어들었다는 그런 분석이 나오는데 이 분석 어떻게 보세요? [고종완] 저는 봄 이사철이 재개가 되었고 또 정부의 1.3 대책을 비롯해서 전방위적인 세금이라든지 대출 이런 규제 완화 정책이 나왔잖아요. 이런 것들이 시장에 어느 정도 효과가 나타나고 있는 것으로 분석이 됩니다. 조금 더 첨언을 하면 구체적으로 보면 전세와 매매 가격은 동시에 떨어지고 있는데 보니까 전세 가격이 더 많이 떨어집니다. 추간 단위긴 합니다마는 한 1.2% 떨어지고 매매 가격은 0.5% 떨어지거든요. 그리고 최근 들어서 기사에 안 난 이런 얘기를 잠깐 말씀드리면 중개업소에 매수 문의가 한 50~60% 정도 늘었다고 합니다. 서울과 수도권을 중심으로. [앵커] 지금 이게 회복세로 해석해도 되는 겁니까? [고종완] 그렇죠. 거래도 늘어나고 있고 급매물이 소진되면서 매매 수급, 그러니까 심리지표도 다소 호전되는 그런 긍정적 영향이 나타나고 있다고 분석이 됩니다. [앵커] 그렇다면 조금 집값이 부드럽게 하락하는 연착륙의 신호로 봐도 되겠습니까? [고종완] 우선 그렇게 볼 수 있습니다. 정부 정책이 시장 정상화, 시장 안정이잖아요. 그러니까 정부가 의도한 정책의 효과가 시장에 긍정적으로 나타나고 있다. 그러니까 말하자면 거래 절벽, 거래 단절이라고 해서 거의 거래가 50%에서 80%까지 줄었잖아요. 그런데 이어지겠습니다마는 규제 완화 정책에다가 더 추가로 급락할 가능성은 적다, 이런 기대감이 또 생겨나고 그리고 최근에 이어지겠습니다마는 보금자리론 특례 이런 것들이 좀 나오니까 실수요자를 중심으로 해서 제가 보니까 지금 집을 살까, 재전세를 할까, 이런 분들 중에서 집을 구매하는, 또 구매하려고 하는 사람들이 다소 늘어나고 있다. 수급지수를 잠깐 보니까 서울이 66.5%고 전국이 73이에요. 그런 면에서 보면 이게 5주째 상승한다는 것은 지금 현재 일시적인 현상으로는 해석이, 무게감이 쏠립니다마는 어쨌든 시장에 숨통이 좀 트이고 있고 거래가 재개되는 현상은 나타나고 있다고 해석할 수 있겠습니다. [앵커] 수급지수 66 정도 된다는 게 어떤 의미입니까? [고종완] 이게 100이 기준선입니다. 그러니까 팔려고 하는 사람이 100명이라면 66명이 사려고 한다. 그러니까 100을 기준으로 하면 아직도 낮은 수치죠. 매우 낮죠. 그런데 이게 살짝 올라간 것, 올해 들어서. 그러니까 작년 하반기 이후에는 계속 내리다가 이게 다소 좀 올라간 것이 소위 말하면 수급지수 또는 심리지수가 호전된 게 아닌가 그런 해석을 낳습니다. 심리지표라고도 볼 수가 있거든요. 그런데 이게 조금 전에 말씀드린 대로 중개업소 현장을 바라보니까 조금 더 매수 문의가 증가했다고 합니다. 그러니까 이걸 보면 올해 한 2~3월 이사철을 맞아서는 다소 호전세가 더 이어질 가능성은 높을 것으로 현재는 진단이 됩니다. [앵커] 그런데 2~4월 잠깐 반등했다가 다시 또 꺾이면 어떻게 합니까? [고종완] 현재는 그렇게 보는 견해가 좀 더 우세합니다, 전문가들은. 그래서 우리가 시장을 볼 때 매수자 중심 시장이냐 매도자 중심 시장이냐. 이런 표현을 쓰거든요. 셀러 마켓, 바이어 마켓, 영어로 그렇게 쓰는데 아무래도 올해까지는 매수자 중심 시장이, 그러니까 작년부터 바뀌었잖아요. 고점과 변곡점이. 그러니까 매수자들에게 가격을 좀 주도하는 이런 시장의 흐름이 올해 말까지는 이어질 것이다, 그런 예측이 많습니다. [앵커] 단기 반등으로 보면 되겠습니까? [고종완] 지금 일시적 반등인가, 추세적 상승인가. 그런 논의가 많은데 아직까지는 일시적 반등으로 보는 견해가 다수인 것 같습니다. [앵커] 정부의 규제 완화 대책 중 하나라고 봐도 될 것 같은데요. 특례보금자리론이 출시가 됐습니다. 지금 그전에 출시됐던 안심전환대출보다는 흥행을 하고 있는 모습인데요. 어떤 배경이라고 볼 수 있을까요? [고종완] 한 세 가지 이유가 있는 것 같습니다. 그러니까 특례보금자리론은 사실은 출시할 때부터 저도 회의에 가서 강력하게 이 제도의 필요성을 좀 얘기했던 적이 있는데요. 하나는 9억 원 이하 주택에 대해서 DSR 규제 없이 5억까지 묻지도 따지지도 않고 소득과 관계없이 대출을. 그러니까 저금리 정책 모기지다, 이렇게 이해하면 쉬울 것 같고요. 두 번째는 금리인데 금리가 조금 아쉬운 부분이 있습니다. 그러니까 정책 금리가 우대형과 일반형이 좀 다릅니다마는 어쨌든 우대형은 신혼부부라든지 저소득 청년, 또 미분양 아파트를 살 때 3%대 금리로, 최저 3.25%. 그러니까 지금의 주택담보대출 금리와 비교하면 상당히 유리하죠. 그다음에 일반형은 4% 금리대로 4.55%까지 보이는데 이렇게 금리가 낮아지는 것으로 나온다면 실제로 내 집 마련하려고 하는 분들에게는 경제적으로 도움이 될 거다. 그리고 이게 나온 이후에 실질적으로 시장을 이렇게 따져보니까 두 가지 현상이 나타났습니다. 저는 상당히 의미 있는 변화라고 보이는데 하나는 강남을 비롯해서 15억 원 이상 초과 주택, 그러니까 고급주택의 거래가 늘었어요. 10~20%. 그리고 우리가 노도강이라고 하는 금관구 노도강. 이런 얘기 하잖아요. 매각 지역에 6억에서 9억에 해당하는 주택이 많이 밀집된 곳이거든요. 서울은 9억 원 이하 주택이 전체 주택의 34%밖에 안 됩니다. 그러니까 비중이 굉장히 낮아요. 그런데 이 주택의 특례보금자리론을 이용해서 집을 사려고 하는 그런 구매자들이 다소 10~20% 증가한 것으로 이분들은 상당히 혜택을 받지 않는가 이렇게 분석이 됩니다. [앵커] 올해 집을 살 계획이 있다면 특례보금자리론 받는 게 좋겠습니까? [고종완] 저는 주변에 제자들도 그렇고 이 질문 굉장히 많이 받는데 저는 좋다고 이렇게 추천을 합니다. 다만 금리가 요즘 주택담보대출 금리가 내리고 있잖아요. 그런데 이 격차가 시중은행의 주택담보대출 평균금리와 큰 차이가 없고 내려가는 추세거든요. 그런 면에서 그런데 앞으로 만약에 시중 금리가 내려갔을 때 여기에 따른 여러 가지 페널티, 그러니까 중도상환수수료 부담 없이 갈아탈 수 있는 그게 붙어있기 때문에 저는 주담대를 받아서 집을 마련하는 분들이라면 특히 6억 원에서 9억 원. 여기서 좀 강조하면 6억 원 이하가 우대형이에요. 대부분 신혼부부가 해당되겠죠. 부부 합산 소득이 다만 1억 원 이하여야 된다는 조건이 붙어 있거든요. 그런 분들은 6억 원 이하 주택은 금리도 최저 3.25% 정도로 우대금리를 받으면 0.9%지 우대금리를 적용할 수 있거든요. 그렇게 된다면 저는 이를 활용해서 내 집 마련하는 것은 비교적 괜찮은 방법으로 생각됩니다. [앵커] 금리를 보니까 확실히 시중에 있는 주택담보대출 금리보다는 많이 낮아요. 우대금리를 적용하니까. 향후에 금리가 떨어지면 다시 또 변동금리 대출상품으로 바꿀 수 있는 거고요. [고종완] 네, 바꿀 수 있죠. 언제든지 바꿀 수가 있습니다. [앵커] 알겠습니다. 그렇다면 아까 말씀을 해 주시기는 했는데 특례보금자리론을 통해서 9억 원 이하의 매매는 좀 더 살아날 수 있다고 봐야 됩니까? [고종완] 네, 지금 현재 9억 원 이하 주택이 지금 최대 수혜를 보는데 주로 지방은 거의 99%가 해당됩니다. 문제는 서울입니다. 서울의 1채당 가격이 10억 5000만원 정도 되거든요. 강남은 해당이 없어요. 강북 지역에 주로 이게 많고. 그게 정부의 의도죠. 그러니까 빚내서 집 사라, 이런 신호가 아니다라고 김주현 위원장도 이야기하는 이유가 이거는 실수요자. 대상에 보면 세 가지 케이스로 한정돼 있습니다. 이걸 빠뜨렸는데. 하나는 신규주택을 매입할 때. 그리고 갈아탈 때. 기존에 대출이 있는 사람이 이걸 대환이라고 하죠. 갈아타는 사람들에게 지금은 신규 매입보다는 대환으로 활용하는 사람이 더 많다고 하더라고요. 세 번째는 전세보증금이 있는데 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 꽤 많아요. 금리도 많고 전세대출금리도 굉장히 높기 때문이죠. 그러니까 이런 분들은 잘만 활용한다면 커다란 혜택이 되지 않을까 봅니다. [앵커] 그런데 저렇게 특례보금자리론 대출받아서 집을 샀는데 집값이 만약에 더 하락한다면 어떻게 합니까? [고종완] 그럴 가능성이 있죠. 그래서 사실은 이게 지금 두 가지 문제가 있는 게 실수요자 입장에서. 집값이 오를 거다라고 기대했는데 아무리 금리가 유리하다고 하더라도. 내려갔을 때는 손해가 올 수 있습니다. 그래서 여기서 재테크랄까, 내 집 마련하면서는 주거 목적도 있지만 어느 정도 투자 부분도 생각을 하죠. 그래서 집값이 다소 오를 만한 지역. 오를 만한 아파트. 저는 그런 것들을 잘 고르는 지혜나 이런 노력도 필요해 보입니다. [앵커] 고종완 원장님이 지난번에 출연하셔서는 집 매입 시점을 올해 말이나 내년 초가 좋을 것 같다는 말씀을 하셨잖아요. [고종완] 그랬죠. 이게 굉장히 중요합니다. 여기 지금 앵커께서 굉장히 중요한 포인트를 짚어주셨는데 그래서 지금 봄에 조금 관심 있는 분들은 아무래도 신혼부부 같아요. 결혼을 할 때 부모가 좀 도와주는데 이참에 내 집을 살까. 아니면 전세 살다가 집값이 내리면, 추락하면 살까 하는 것인데 제가 지금 시간상 두 가지를 제안하면 하나는 잘만 고르면 이 얘기가 좀 어떨지 모르겠습니다마는 매입하는 것도 괜찮고요, 장기적으로 본다면. 1~2년 정도 집값은 내릴 가능성은 높습니다. 그러니까 이걸 감안하고 사야 될 것 같고요. 사더라도 사기만 하면 바로 오른다 이런 건 아니고 중장기적으로는 상승할 가능성이 있는가. 그런 지역과 아파트를 골라야 하고요. 두 번째는 집값이 내린다면 내년까지 정도도 내릴 거다 이렇게 보는 견해가 많아요. 금리가 정점을 찍고 또 인하가 된다 하더라도 금리상승의 여파가 한 2~3년 이상 미친 경우가 많았거든요. 이런 것도 감안하시고. 또 하나는 거품을 중시하는 연구자나 학자 같은 경우에는 거품이 빠져야 충분히 다시 오를 수 있다, 이렇게 보는 견해는 적어도 3~4년, 4~5년 정도 좀 내릴 수 있고 적어도 코로나 팬데믹, 그러니까 초저금리와 코로나 팬데믹에 의해서 유동성이 확대됐던 그 이전, 정확하게 보면 2018년 수준으로 떨어질 때가 안전하다. 이런 견해도 참고해서 결정하시면 좋을 것 같습니다. [앵커] 알겠습니다. 전세사기 대책 좀 짚어보겠습니다. 정부가 전세사기 대책을 마련했어요. 지금까지 특별단속을 벌여서 2000명에 가까운 사기범을 붙잡았는데 주로 어떤 수법이었습니까? [고종완] 굉장히 수법이 악랄하고 굉장히 첨예화돼 있습니다. 조직화돼 있다는 표현이 맞을 것 같아요. 저는 이건 굉장히 잘한 건데, 우선 보면 화면에도 나오고 있습니다마는 지금 수사가 진행되어서 구속도 되고 있지 않습니까? 거의 전모가 밝혀졌는데 한 두세 가지가 있는 것 같습니다. 단독범행이 아니고 검은 세력이 조직화되어서, 예를 들면 건축업자, 감정평가사, 공인중개사까지 공모해서 이루어지고. 그러니까 일반인은 속수무책으로 당할 수밖에 없죠. [앵커] 어떤 수법이었습니까? [고종완] 이 사람들이 주로 노린 게 뭐냐. 매매가와 전세가, 이게 대상이 아파트가 아닙니다. 연립이나 다세대 빌라라고 하는 것들인데 소형이죠. 특히 신혼부부나 젊은 층이 하는 것인데 매매가와 전세 가격이 거의 같은. 그러니까 3억 원이면 매매가 3억, 전세가 3억, 이런 것들만, 주로 신축이에요. 이것만 대상으로 해서 했기 때문에 일반인들은 여기에 당할 수밖에 없었다라는 거고. 두 번째는 계약을 할 때 허그나 우리가 전세금 반환보증제도 이런 것들을 활용하지 못했어요. 그러니까 매매가 전세의 거래 정보를 알 수 있어야 되는데 좀 무지해서, 젊은 층들은 이런 걸 간과한 것. 이런 여러 가지 이유가 이러한 사태, 전세사기로 일파만파로 커진 것으로 보입니다. [앵커] 직접적으로 피해를 당한 분뿐만 아니라 지금 전세를 살고 있는 분, 그리고 앞으로 전세에 들어가실 분도 다 어떻게 보면 공포에 떨고 있는데요. [고종완] 패닉 상태죠. [앵커] 정부가 이번에 대응책을 내놨죠? [고종완] 이번에 정부가 대책을 낸 것은 굉장히 바람직하고 긍정적으로 평가를 합니다. 한 세 가지를 유의해서 실천하시면 도움이 될 것 같습니다. 이제 정부가 전세가와 매매가격에 차이가 없다는 점을 이용했다는 점을 아까 설명드렸잖아요. 이 부분을 정부가 90%로 낮췄습니다. 그러니까 전세가율. 그러니까 매매가격이 1억이면 전세는 9000만 원 이하인 주택만 보증보험에 가입하기로. 이게 본래 2017년까지는 그렇게 했는데 전 정부에서 이걸 서민 주거 복지를 위해서 이렇게 100%까지 가능하도록 했거든요. 그러다 보니까 감정평가사가 이걸 서로 짜고 집주인과 짜고 악용한 사례들이 있었습니다. 그러니까 이게 전세반환보증제도를 활용할 수 있도록 그 대상을 제한했다라는 점을 알 수 있고요. 안심전세를 활용하면 좋습니다. 그래서 매매가와 전세가 그리고 전세가율, 조금 전에 말씀드렸죠. 여기다가 경매 낙찰가율. 그리고 악성 임차인의 정보까지도 조회할 수 있도록 했기 때문에 이런 걸 잘 활용하신다면 적어도 최악의 사기는 피할 수 있지 않을까. 정부 대책이 그런 면에서는 잘 나온 것으로 보입니다. [앵커] 전세가의 100%까지 보증보험 가입이 될 수 있도록 한 것을 90%로 낮췄잖아요. 그런데 집값이 또 90%로 떨어지면 어떻게 합니까? [고종완] 그게 굉장히 문제인데 처음에 시작할 때는 그렇다 치더라도 지금 두 가지 앵커께서 질문을 하셨는데 지금 이미 100% 된 것은 그대로 유지해 줍니다, 기존에. 그리고 가입할 때가 중요하죠. 그랬을 때는 보증보험에서 반환할 책임을 진다, 그렇게 알 수 있겠습니다. [앵커] 그리고 전세 앱도 실제로 활용을 해보려고 하니까 집주인의 허락을 받아야지 볼 수 있다고 하던데요? [고종완] 지금은 그거까지는 제가 정확하게, 아직은 제도가 완전히 나오지는 않았는데요. 지금 아마 중개 앱 두 가지가 있습니다. 하나는 중개사나 감정평가사가 이렇게 불법 위법했을 때 원스트라이크 아웃제도라고 해서 자격증을 박탈하게 돼 있고요. 지금은 말씀하신 대로 집주인의 동의가 필요합니다. 왜냐하면 집주인의 정보 이런 것들도 함부로 개인정보에 의해서 공개하지 못하도록 돼 있거든요. 현재 정부는 이걸 막기 위해서 입법 제도를 바꾸는 쪽으로 추진하고 있는 것으로 알고 있습니다. [앵커] 알겠습니다. 임대인 정보를 임차인이 알 수 있도록 해주는 앱도 만들었다고 하는데 아직 좀 더 시간이 걸릴 것 같고요. 최근 매매가 동향, 전세가 동향까지 짚어봤습니다. 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다. 잘 들었습니다. [저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지] 대한민국 24시간 뉴스채널 [YTN LIVE] 보기 〉 뉴스 속 생생한 현장 스케치 [뉴스케치] 보기 〉 '한방'에 핫한 '이슈' 정리 [한방이슈] 보기 〉

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