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■ 진행 : 호준석 앵커 ■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스LIVE] 명시해주시기 바랍니다. [앵커] 정부가 어제 '1기 신도시 특별법' 내용을 발표했죠. 분당, 일산 신도시들 30층 아파트가 들어서게 됩니다. 또 이것이 전체 주택시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요? 오늘 저희가 자세히 해설해드리겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 초대했습니다. 안녕하십니까? 우선 어제 특별법 내용들, 어떤 곳들이 해당되는 것이고 어떻게 혜택을 주는 것인지 설명 먼저 해 주십시오. [김인만] 우리가 1기 신도시 특별법이라고 이야기하는데요. 공식 명칭은 노후계획도시 지원 및 정비 계획 특별법입니다. 그래서 노후된 지역들, 그러니까 20년 이상 입주하고 20년 이상 지난 곳들이 대상이고요. 또 하나는 100만 제곱미터, 우리가 평으로 따지면 30만 평이 넘는 택지지구 20년 이상 된 곳이 대상이기 때문에 1기 신도시뿐만 아니라 분당, 평촌 같은 1기 신도시뿐만 아니라 서울 개포 지역, 목동, 상계, 중계동도 다 대상이 될 수도 있고요. 지방 같은 경우도 광주 상무지구, 부산 해운대도 대상이 될 수 있습니다. [앵커] 이게 궁금했던 게 1990년도에 1기 신도시들이 만들어진 것이지 않습니까? 그러면 30년이 이미 넘은 곳들도 있고 그러면 20년으로 줄이지 않아도 이미 요건은 찼었던 것 아닙니까? [김인만] 20년이 된 곳들, 넘은 곳도 있고요. 30년이 넘은 곳들, 안 된 곳들 혼재되어 있기 때문에 기존 도정법 내용만 적용하게 된다면 1기 신도시 전체로 진행이 돼야 되는데 이게 문제가 있는 거고요. [앵커] 그렇게 못하는군요. 부분부분만 할 수 있는 거군요. [김인만] 그렇죠. 그리고 이렇게 대규모로 재건축을 한 적이 없기 때문에 기존 도정법으로는 어렵다라는 판단이고 새로운 특별법을 만들게 되었습니다. [앵커] 도정법이라는 게 무슨. [김인만] 도시 주거 및 정비계획특별법인데 근거 법령이 되는데 그 기존에 있던 법 가지고는 신속하게 추진하기가 어렵다는 게 정부 생각이고요. 번에 특별법을 만들게 되었습니다. [앵커] 그래서 1기 신도시가 사실상 새로 지어지는 것과 같은. 그래서 용적률도 높여주고 안전진단 많이 완화되고 한다는데 그 내용은 어떤 특례를 받는 것인지 자세히 설명해 주시죠. [김인만] 굉장히 많은 내용들이 바뀌게 되는데요. 금 재건축하는 단지 중에서 허용 연한이 되더라도 지금 현재는 30년이거든요. 별법은 20년인데 30년이 되더라도 다 되는 게 아니고요. 안전진단 문턱에 막혀서 안전진단을 넘지 못하고 있는데 최근에 완화는 시켜줬지만 이번 특별법 내용을 보면 굉장히, 지금보다도 더 완화를 해 주게 되고 주차장 같은 공공기여를 하게 되면 아예 면제를 해 주겠다라는 내용까지 나옵니다. 그래서 가장 어려운 안전진단 문턱을 그냥 제거해 주는 수준까지 갈 것 같고요. 또 많이 올리려면 사업성 문제가 걸리는데 결국 용적률을 올려주겠다. 최대 준주거지역 500%까지 상향 조정해 주게 되고요. 일부 1기 신도시 재건축 단지들 같은 경우에 재건축이 아니라 리모델링을 진행하는 단지들도 있거든요. 그렇게 되면 리모델링을 중단하고 재건축을 해야 되느냐, 이런 이야기가 나올 수도 있는데 리모델링 단지들 같은 경우 기존에서 15% 정도 오히려 증축해서 세대수를 늘릴 수가 있는데 이보다도 더 늘려줄 수도 있다. 그래서 재건축뿐만 아니라 리모델링까지도 혜택을 주는 상황입니다. 그리고 빨리 진행을 해야 되기 때문에 신속통합기획처럼 기간을 단축시켜주겠다. 각종 인허가 같은 거 통합해서 굉장히 빨리 진행해 주겠다는 게 주요 내용입니다. [앵커] 용적률을 그렇게 높이면 30층짜리 아파트들이 들어서게 되는 거라면서요? [김인만] 네, 30층이 들어설 수도 있고요. 현재는 용적률이 150%에서 200% 정도 되는데 최대 500%까지 늘려주겠다고 하니까 현재보다 2배 이상 많은 아파트를 지을 수 있습니다. [앵커] 이게 1기 신도시 주민들이 과연 이게 언제부터 가능한 것이냐. 그래서 착공이 언제 될 것이냐, 이 정부의 임기 안에는 안 되는 것 아니냐 해서 지난번에 반발도 있었던 것이거든요. 말씀하신 신속통합기획처럼 빨리빨리 한다. 그러면 언제쯤 착공이 가능한 겁니까? [김인만] 사실 뉴스를 보면 굉장히 빨리 진행돼서 임기 내에 착공이 되는 것 아니냐라는 생각이 드는데 그렇지가 않고요. 특별법이 2월에 발의가 되더라고요. 시행은 내년 2024년부터 되는 거고요. 시행이 되더라도 바로 되는 게 아니라 국토부에서 기본 방침을 정하게 되면 지자체에서 기본계획을 세우고 특별 구역을 지정을 합니다. 조합 설립하고 사업시행계획, 관리처분까지 가야 되기 때문에 제가 볼 때는 특별법 발의하고도 빨라야 15년, 10년에서 15년 정도는 생각을 해야 될 것 같습니다. [앵커] 착공까지요? [김인만] 착공까지요. 그래서 10년 정도는 기본 생각을 해야 되기 때문에 우리가 일각에서 생각하듯이 몇 년 안에 답이 나올 것처럼 생각하면 안 될 것 같고요. 진행하다 보면 우리 신도시도 특별법을 진행이 되는데 신도시 개발도 10년이 걸리거든요. 그런데 재건축 같은 경우는 조합원들의 이해관계라든지 각종 소송에 휘말릴 수도 있기 때문에 생각보다는 더 오래 걸릴 가능성이 높습니다. [앵커] 기존 절차보다 3년에서 최대 5년까지 줄어드는 것이고 빠르면 이번 정부 임기 안에 착공이 가능한 곳도 있을 것이다라는 보도들도 있던데 다른 견해시군요? [김인만] 그거는 이미 진행되고 있는 단지들. 그러니까 처음부터 진행할 때는 지금부터 시작을 하면 10년 이상 걸리는데요. 상당 부분 진행된 단지들이 있거든요. 그래서 리모델링도 진행된 단지들도 있고 재건축도 진행된 단지들이 있는데 그런 단지들은 혜택을 보게 되면서 운이 좋으면 착공이 들어갈 수도 있는데 그건 이미 진행되고 있었기 때문에 속도를 좀 낼 수 있는 거지, 하나도 시작이 안 된 단지들 같은 경우는 임기 내에 착공은 불가능합니다. [앵커] 이게 1기 신도시는 이미 도로라든가 모든 도시 인프라들이 다 깔려 있는 것이기 때문에 다른 지금 새로 시작하는 신도시들보다는 여러 가지 조건이 유리하지 않습니까? 1기 신도시를 이렇게 새로 개발하게 되면 다른 신도시들이나 주변에 영향을 미칠 것이다, 주택시장에. 그 부분은 어떻게 생각하십니까? [김인만] 아무래도 영향을 미칠 수가 있죠. 결국에는 공급 물량이 늘어난다는 건데 정부도 그 방침을 하고 있거든요. 결국 도심에 공급물량을 늘리겠다는 게 주요 목적이기 때문에 공급물량을 늘리게 되는데 현재 1기 신도시가 30만 호 정도 됩니다. 그런데 용적률을 올려서 두 배 정도 늘린다면 추가로 30만 호 정도 공급이 더 될 수 있고요. 정부는 도심에 10만 호 공급 계획을 하고 있기 때문에 최소 10만 호에서 30만 호 정도 물량이 더 늘어날 수도 있다. 지금 주택시장 분위기가 안 좋아서 공급 물량이 이렇게 늘어나면 또 오히려 침체가 가속화되는 것 아니냐는 우려의 목소리가 있는데요. 앞서서 제가 설명드렸듯이 10년 이상 걸릴 수 있기 때문에 지금 당장의 문제는 아니고요. 앞으로 10년 후에 부동산 시장 안정에는 저는 큰 도움이 될 것 같습니다. [앵커] 부동산 시장이 안정된다는 것은 두 가지 면이 있지 않습니까? 가격이 정상화되고 낮아지고 이렇게 하는 것이 장기적으로 좋은 측면이 있습니다마는 또 이게 너무 집값이 너무 떨어져버리면 자산 가치가 줄어드는 거고 또 시장이 얼어붙어버릴 수도 있는 것이고. 이걸 어떻게 조화를 시켜야 되는 것입니까? [김인만] 정부의 지금 부동산 정책 방향도 명확한데요. 집값을 많이 빠르게 떨어뜨리겠다는 게 아니라 경착륙을 막고 서서히 안정시키겠다는 것이거든요. 현재 공급 계획을 늘리라는 것도 집값을 빠르게 떨어뜨리는 게 아니라 향후에 다시 또 공급이 부족해서 집값이 빠르게 급등하는 현상을 막기 위한 조치지 절대 집값이 떨어지는 걸 유도하는 방침은 아니기 때문에 그런 우려는 둬야 될 것 같고요. 오히려 집값이 혹시라도 더 빨리 떨어지면 추가 규제를 완화할 수도 있기 때문에 이건 긴 안목에서 주택시장 안정에 도움이 될 것 같고요. 도심의 입지 좋은 곳에, 교통, 학군이 좋은 곳에 새 아파트가 공급되기 때문에 우리 실수요자들, 서민들 입장에서 도움이 될 것 같습니다. [앵커] 그러면 소장님이 보시기에 앞으로 지난 몇 년과 같은 아파트값이 급등하는 이런 양상은 앞으로 나타나기 힘들 것이다라고 주장하십니까? [김인만] 저는 당분간은 어려울 것 같습니다. 이게 향후에 5년 후는 아무도 예측할 수 없는 상황이고 지금 상황을 본다면 7년 동안 두세 배 상승을 했고요. 최근에 고점 대비 30% 정도 조정이 되긴 됐는데 7년 오르고 6개월 조정된 다음에 다시 또 큰 폭으로 상승한다는 게 사실 이치적으로 맞지도 않고요. 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 동반하락한 상태고 금리에 대한 불확실성도 제거가 되지 않았기 때문에 그리고 또 서울 같은 경우도 인천도 그렇고 입주물량이 올해는 좀 많이 나옵니다. 그래서 전체적으로 종합해 보게 된다면 단기적으로 지금 급매물은 소화가 되고 있고요. 집주인들은 호가를 올리고 있지만 그렇게 급등할 가능성은 없기 때문에 최근에 혹시라도 이렇게 되다가 집값이 오르면 어떻게 하나 이렇게 불안을 호소하시는 분들이 있는데 너무 불안해하지 마시고요. 급등할 가능성은 굉장히 낮습니다. 좀 차분하게 시장을 지켜보시면 좋을 것 같습니다. [앵커] 1기 신도시만 놓고 보면 이것을 재건축하는 것이 장기적으로는 아파트 값을 안정시키는 데 도움이 될 것이다. 단기적으로는 시장에 별 영향을 미치지 않는 겁니까, 그러면? [김인만] 단기적으로는 심리적으로는 영향을 줄 수 있습니다. 지금 집값이 작년 12월달처럼 계속 떨어질 때 같으면 크게 영향을 주지 않는데 최근에는 급매물이 소화되고 집주인들이 호가를 올리고 매수자들은 긴가민가 한 상황이거든요. 지금 집값 떨어졌을 때 사야 되나? 더 기다려야 되나를 고민하고 있는데 이렇게 특별법이 나오게 되면 혹시라도 1기 신도시부터 집값이 오르는 것 아니냐라는 불안한 마음을 가지고 있어서 매수로 뛰어들 수도 있습니다. 그래서 일부 그럴 수는 있지만 조금 더 시간이 지나면 알 거예요. 이게 금방 해결될 문제는 아니고요. 결국에는 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트이기 때문에 냉정을 찾는다면 저는 그렇게 흥분할 필요는 없겠고 우리 주택시장에도 그렇게 크게 자극을 할 우려는 없을 것 같습니다. [앵커] 1기 신도시가 재건축하면 전세로 이주하게 되는 분들 때문에 전셋값이 오르지 않겠느냐. 그 부분도 정부가 대책을 내놓기는 했던데 소장님 말씀하신 대로라면 당장 크게 걱정할 일은 아니군요? [김인만] 그렇죠. 지금 당장 이주 수요가 나온다면 문제가 될 수 있는데요. 그게 사실은 악순환이 되긴 됐습니다. 이주 수요가 나오면 주변 지역에 지역에 매매가, 전세가격을 자극해서 가격이 올라가게 되고요. 그렇게 올라간 가격이 결국 아파트에도 영향을 주게 되는데 또 시간이 오래 걸리는 장기 프로젝트이기도 하고요. 정부에서 이번 대책에 나온 내용을 보면 이주 단지를 만들겠다, 모듈러 주택을 해서 이주 단지를 수용하고요. 한꺼번에 1기 신도시가 30만 호가 동시에 진행되는 게 아니라 순차적으로 여기 먼저 개발을 하고 나머지 단지들 또 개발을 하고 순차 개발을 하기 때문에 이건 10년부터 30년까지 아마 계속 진행이 될 사업이라고 생각이 됩니다. [앵커] 가뜩이나 빨리 했으면 좋겠다고 하는데 순차적으로 해 준다고 하면 좋아하겠습니까? [김인만] 그런데 갑자기 30만 호를 다 하게 되면 부작용이 너무 크고요. 오히려 주택시장을 해치게 되기 때문에 절대 한꺼번에 진행하긴 어려울 것 같습니다. [앵커] 모듈러 주택이라는 게 조립식으로 만든. 그런 곳에 전세로 살려고 할까요, 사람들이? [김인만] 그렇다고 완전 모듈러는 아니고요. 일반 아파트보다는 간이식으로 만들어서 임시 거주를 한 다음에 그분들이 재건축하게 되면 또 새 아파트로 들어가고 순차적으로 이렇게 하겠다는 계획인데 구체적으로 모듈러 주택을, 어떻게 생긴 주택을 만들겠다는 내용은 나오지 않았습니다. [앵커] 이번 1기 신도시의 재건축 초과이익 환수제, 이것은 어떻게 적용되는 건가요? [김인만] 초과이익 환수제도 물론 적용이 되는데요. 초과이익 환수가 완공 거의 끝났을 때 얘기거든요. 추진위부터 지금은 조합 설립으로 바뀌었는데 공사가 끝났을 때 발생한 이익에 대해서 환수하게 되는데 아직은 초과이익 환수를 언급할 단계는 아닌 것 같고요. 지금 여러 가지 문제들이 나오고 있고 개선하고 있는데 아마 1기 신도시 재건축이 진행이 돼서 초과이익 환수가 문제가 될 시점에는 지금보다는 상당히 개선된, 많은 변경된 내용들이 적용이 되기 때문에 설사 이게 문제가 된다면 정부에서 가만있지 않겠죠. 그래서 특별법 내용을 다듬으면서 이 부분도 보완이 될 것으로 예상됩니다. [앵커] 법이라는 건 국회를 결국 통과해야 되는 건데 이 부분은 야당은 어떻게 반응할까요? [김인만] 제가 볼 때 야당도 일정 부분 수정은 할 수 있겠지만 반대는 하지 못할 것 같습니다. 왜냐하면 내년에 총선이 있거든요. 국회의원 총선이 있는데 1기 신도시가 30만 호고요. 세대수, 표심으로 따져보면 100만 표 정도가 걸려 있는데 이거를 완전히 반대해서 무산을 시킨다 그러면 후폭풍이 굉장히 클 겁니다. 그래서 주택시장을 안정시키해서 일부 세부 내용들은 수정을 하고 보완할 수 있겠지만 무산시키기에는 정치적 부담이 너무 클 것 같습니다. [앵커] 소장님, 1년 이후에 장기 전망까지는 제가 부탁을 못 드리겠고 아파트 시장이 과연 한 1년 안에 어떻게 될 것이냐, 지금 시장 분위기는 어떠냐, 설명을 해 주십시오. [김인만] 지금 시장 분위기는 일단 하락은 멈춘 상태고요. 정부에서 여러 가지 대책들이 나왔고 고점 대비 30% 정도. 물론 지역에 따라서 온도 차이는 있지만 하락을 한 상태인데 급매물이 소화가 안 됐으면 추가 하락이 될 수 있는데 지금 현장을 여러 군데 체크해 보면 급매물은 팔렸고요. 집주인들은 호가를 올리는데 매수자들은 그 호가를 따라가지 않는 그런 상태이기 때문에 당분간은 급매물 위주로 거래가 될 것 같습니다. 그래서 불안해하지는 마시고요. 단 필요하신 분들, 혼인이라든지 교육이라든지 필요한데 자금이 되시는 분들이라면 고점 대비 30% 정도 또는 그 이상 떨어진 급매물 위주로 알아보시는 게 좋을 것 같고요. 당장 필요가 없는데 혹시라도 이러다가 또 갑자기 많이 오르면 어떡하지 이런 불안한 마음에 사야 되지 않나 고민하시는 분들이라면 차분하게 지켜보는 게 좋을 것 같습니다. [앵커] 장기적으로 보면 워낙 많이 올라 있기 때문에 지금보다 좀 더 떨어질 가능성이 크다라고 보시는군요. 알겠습니다. 오늘 1기 신도시 특별법, 그리고 앞으로 부동산 시장, 특히 아파트 시장에 대해서 김인만 소장의 설명 들었습니다. 고맙습니다. 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