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출연: 이광수 미래에셋증권 수석연구위원 "다주택자 중심 대출 규제 완화, 규제 지역에 LTV 30% 허용" "가격 비싼 상황에서는 대출 많이 해준다고 시장 회복 가능성 적어" "집값 하락폭 줄어드는 것, 거래량 급감으로 나타난 현상" "실거래가 안 되고 있어서 낙폭 줄었다는 지표 신뢰 어려워" "최근 2년 서울 아파트 가격 50% 이상 상승, 지금 10%만 하락" "가격 떨어지는 상황에서 규제 완화 정책이 시장 활성화에 도움될지 고민" "지금 규제 완화하면 시장 회복할 때 엄청난 가격 상승으로 이어져" "시장의 변화 따라 부동산 정책 바꾸기보다 정책 일관성 갖는 게 중요" "거래량 계속 줄고 있어서 집값은 더 떨어질 가능성 높아" "한국 GDP에서 건설사 5% 미만, 아파트 안 팔린다고 경제 충격 과거보다 덜해" "과거 미분양 아파트 증가로 건설사 어려워지면 정부 적극 지원" "과거 정부의 미분양 매입 부작용, 건설사 노력 않고 변화 추구하지 않아" "지금 미분양률은 건설사가 충분히 감내할 수준, 연쇄 부도까지는 아냐" ◀ 앵커 ▶ 이광수 미래에셋증권 수석연구위원과 부동산 시장 전망해 보겠습니다. 어서 오세요. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 안녕하세요? ◀ 앵커 ▶ 금융위가 부동산 규제 완화 방안을 내놨습니다. 다주택자에 대한 규제가 3월이면 대폭 풀리는데 어떤 내용들이 담겨 있습니까? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 가장 대표적인 건 다주택자를 중심으로 해서 대출 규제를 완화해 주는 조항이고요. 그동안 규제 지역에 전혀 대출이 안 됐습니다. 주택이 많은 경우에. 그런데 이번에 보니까 LTV 30% 한도에서 대출해 주는 거고요. 그다음에 비규제 지역 같은 경우에 60%까지 대출해 주겠다, 이런 조항이 핵심입니다. 정부는 어떤 생각을 갖고 있나 제가 보니까 대출을 해서 살 사람은 사는데 그러니까 우리가 대출을 풀어주겠다. 반면에 대출해서 부담이 있는 사람은 대출 연장해 주겠다, 이런 방향성으로 보시면 됩니다. ◀ 앵커 ▶ 대출해줄 테니까 사라, 연장해라. 이런 말씀이라는 거죠? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 맞습니다. ◀ 앵커 ▶ 규제 완화 효과는 나타날까요? 어떻게 예상하세요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 효과라는 건 정부가 기대하는 효과라는 건 결국에는 집값 하락이 멈추고 다시 상승세라든지 보합세로 유지되는 걸 정책 목표로 하는 것으로 보이는데요. 그러기에는 쉽지 않다. 쉽게 말하면 제가 집을 살까 말까 고민하고 있는데 돈 더 꿔줄게, 사세요라고 해서 사지는 않잖아요. 합리적으로 결정할 테고 그런 관점에서는 지금 결정의 가장 중요한 기준은 가격입니다. 그래서 가격이 이렇게 비싼 상황에서는 대출은 많이 해준다고 해서 수요가 갑자기 증가하거나 시장이 회복될 가능성은 적지 않느냐고 보고 있습니다. ◀ 앵커 ▶ 어제 같은 경우에 낙폭이 둔화되기 시작했다는 기사들이 나오기도 했어요. 이래도 아직도 더 떨어질 가능성이 크다고 보시는 거네요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 최근에 일시적인 가격 하락폭이 좀 줄어드는 건 거래량이 급감하고 있기 때문에 나타나는 현상입니다. 지금 저희가 매주 여러분들이 보시는 가격의 지표는 실거래가를 기준으로 해서 검토되거든요. 그런데 실거래가 안 되기 때문에 그 지표 자체의 신뢰성이 굉장히 떨어집니다. 그래서 여러분이 단기적으로 지표를 보시고 시장을 판단하기에는 좀 어렵다는 생각입니다. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 규제 완화 좀 이야기를 더 이어가겠습니다. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 알겠습니다. ◀ 앵커 ▶ 다주택자와 임대 사업자에 대한 금융 관련 규제 완화. 이거는 빚내서 집 산 사람이 늘 수 있다, 이런 지적까지 나오고 있습니다. 어떻게 보세요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 말씀드렸듯이 예를 들어서 다주택자가 또 돈을 빌려서 집을 사기 시작하면 다주택자가 증가하고 시장 혼란이 확대될 수 있죠. 그런데 여러분이 꼭 아셔야 할 게 뭐냐 하면 다주택자나 임대사업자는 투자를 목적으로 사는 거예요. 그래서 제가 전제했듯이 가격이 떨어지지 않는 한 대출을 많이 일으킨다고 해서 집을 사진 않을 겁니다. 지금 상황은 그런데 향후 집값이 회복하고 떨어졌다가 회복하는 단계에서는 또 문제가 생길 수 있겠죠. ◀ 앵커 ▶ 또 적극적으로 사는 사람이 있을 수 있고. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그렇죠. 그래서 시장의 가격을 크게 올리거나 이런 부작용이 나타날 수 있기 때문에 사실은 그런 측면에서 우려의 눈길로 보고 있습니다. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 임대보증금 반환 목적 대출 그리고 이런 관련 규제들도 없애겠다고 금융위가 발표했는데요. 그러면 전세를 끼고 투자한 갭투자족 그리고 영끌족, 최근 부동산 가격 하락 그리고 금리 인상에 전세금 반환. 이게 어려워진 것, 이런 것들을 고려한 조치라고 해석됩니다. 그런데 여기에 대해서 갭투자를 오히려 부추길 거라는 우려들도 있습니다. 아까 계속해서 말씀하신 거랑 어쩌면 같은 이야기일 수 있지만 갭투자는 뭐라고 할까요? 우리 전세시장에 있어서 굉장히 특이한 현상이었잖아요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그렇습니다. ◀ 앵커 ▶ 갭투자를 부추길 거다라는 우려에 대해서는 어떻게 생각하세요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 이 조항은 뭐냐 하면 그동안 갭투자를 해온 사람이, 대표적으로는 영끌족이라고 하는데 그분들이 예를 들어서 지금 어려움을 많이 겪고 있으니까 대출을 조금 더 해주거나 이래서 위기를 넘어갔으면 좋겠다는 의지가 표현된 건데요. 그럴 필요는 전 있다고 봐요. 물론 당위의 문제기는 한데 어떤 측면이냐 하면 너무 그분들이 사실 사회적 맥락이 있지 않습니까? 그분들도 집값이 계속 오르니까 두려움에 떨어서 젊은 층이 무리하게 집을 산 거거든요. 그렇기 때문에 저는 일정 부분 그분들의 부담을 지우는 한에서는 통로를 마련해 주는 것도 중요하다. 대신 조건이 필요하죠. 무작정 모럴해저드, 도덕적 해이를 그냥 놔둬선 안 되니까 예를 들어서 대출을 받아서 전세 보증금을 내준다든지 어려움을 탈피할 때 거주 요건을 주는 겁니다. 반드시 살아야 해요, 예를 들면. 그렇게 돼서 영끌족이 지금은 가장 문제인 게 자기가 살지 않을 집을 샀기 때문이에요. 자기가 거주하지 않을 집을 투자목적으로. 그런데 이번 계기를 통해서 예를 들어서 대출을 해서 직접 거주하게 한다면 조금 더 밸런스가 맞는 조치가 되지 않을까 생각합니다. ◀ 앵커 ▶ 그러면 임대 보증금 반환 목적 대출 이런 것들을 말씀하신 대로라면 갭투자를 위해서 샀지만 그 사람들이 다시 들어가서 산다면 그때 대출을 해주거나. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그렇죠. 그렇습니다. ◀ 앵커 ▶ 그런 방법으로. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 거주 요건을 조금 더 강화해서 그렇게 해서 시장의 안정성을 꾀할 수 있는 거니까요. ◀ 앵커 ▶ 그럼 지금 정부가 마련한 대출 규제 완화 부분에 이 부분이 포함되어 있지는 않잖아요. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 구체적인 방안은 앞으로 봐야겠지만 일단 총론에서 발표한 거니까 좀 더 지켜볼 필요가 있고. ◀ 앵커 ▶ 구체화 과정에서 그것이 필요하다는? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 필요하다는 생각입니다. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 규제를 더 풀어야 한다는 입장, 그리고 규제를 벌써 풀어서는 안 된다는 입장이 충돌하고 있는 것 같아요. 정부의 전방위적인 부동산 살리기 정책. 정말 전방위적이라고 볼 수 있을 텐데 어떻게 보고 계세요? 두 부분의 충돌에 대해서. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 사실 지금 정부가 규제 완화를 해주고 있는 이유가 부동산 시장이 경착륙할 우려가 있다는 게 출발점이잖아요. 그런데 저는 경착륙과 연착륙이라는 게 사회적 합의가 필요하지 않나, 생각합니다. 최근 2년간 서울 아파트만 하면요. 실거래가 평균 가격 기준으로 해서 50% 이상이 올랐어요. 그런데 지금 10% 정도 하락한 상황이거든요. 그런데 그동안 그렇게 오를 상황에서 지금 가격이 조금씩 조정받고 있는 걸 과연 경착륙이라고 말할 것인가. 그런 측면에서 좀 고려 사항이 필요한 거고 그다음에 또 하나는 이런 정책의 실효성 차원이죠. 그러니까 예를 들어서 지금 가격이 떨어질 때 이런 정책들이 막 나오는 게 과연 가격 하락이라든지 시장의 활성화에 도움이 될 것인가는 진지한 고민이 필요하다는 겁니다. ◀ 앵커 ▶ 그건 어떤 의미에서 그런 거죠? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 예를 들어서 반대로 집값이 오를 때요. 집값을 잡기 위해서 엄청난 정책이 나왔잖아요. 잡혔습니까? 정책이 효과를 내지 못했죠. ◀ 앵커 ▶ 역효과가 났다는 분석도 있었고, ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그렇죠. ◀ 앵커 ▶ 어쨌든. 뒤늦게 효과가 나타난다는 분석도 있긴 합니다. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 맞습니다. 그게 정책이 시간이 걸리기 때문인데요. 그래서 지금 막 규제를 완화해주면 시장에 영향을 못 미칠 가능성이 커요. 그런데 나중에 시장을 회복할 때 다시 또 부작용이 일어나서 엄청나게 상승으로 이어질 수 있다는 겁니다. 그래서 사실은 지금 많은 시장의 참여자들, 정책에 대한 불신을 크게 갖고 있거든요. 그래서 저는 오히려 시장의 변화에 따라서 정책을 계속 변화시키는 것보다 사실 정책의 일관성을 갖는 게 중요하지 않을까 생각합니다. 그런데 이제는 이런 뭐라고 할까요? 감내할 수 있는 용기가 필요한 거죠. 가격이 떨어졌을 때 과연 정부는 감내할 수 있느냐. 그런데 지금의 상황을 보면 못 참겠다, 이런 느낌이 좀 들거든요. 그래서 그런 측면에서는 저희가 정책에 대해서 효과나 그리고 향후의 영향에 대해서 전방위적인 그리고 전반적인 검토가 필요해 보입니다. ◀ 앵커 ▶ 그러면 좀 아까 말씀하신 정책에 대한 구체화 과정에서 분리해서 생각할 필요도 있겠네요. 정말로 투자를 위해서 투자를 해서 그 부분은 정부가 감내해야 할 집단이 있을 거고 아까 말씀하신 갭투자를 어쩔 수 없이 했던 청년들 같은 경우에는 정부가 그쪽에는 규제 완화를 해줌으로써 도와줄 필요도 있는 거고. 어쩌면 분리해서 해야 할 수밖에 없다는 생각이 드는데 설명을 듣고 나니까. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그렇습니다. 그렇기도 하고 좀 더 높은 차원에서 이 부동산 정책에 대해서 좀 전방위적인 고려가 필요하다는 거죠. 과연 이 정책이 우리한테 필요한가. 장기적으로 볼 때. ◀ 앵커 ▶ 부동산 규제나 완화나 이런 것들이 필요할까? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 계속 시장 가격이 왔다 가면서 규제했다가 완화했다가 언제까지 반복해야 합니까, 저희가. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 그 부분은 생각해봐야겠는데 딱히 뭐가 대안일까 이런 것은 떠오르진 않네요. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그런데 이런 부분에 대한 검토는 필요합니다. 예를 들어서 정책이 효과를 진짜 내기 위해서는요. 정책이 기본적으로 세 가지 속성이 필요합니다. 첫 번째는 예상치 못한 정책이어야 해요. 그리고 예상치 못한 실적. 그리고 과거에 없던 정책이어야 정책이 시장에 정책의 의도대로 효과를 낼 수 있어요. 그런데 지금 정부의 정책들 그리고 한국의 부동산 정책들은 여기에서 다 포함이 됩니다. 예외가 없어요. 그렇기 때문에 효과가 없는 거죠. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 집값이 어쨌든 하락하고 있다고 말씀하셨고 하락폭이 둔화됐다는 어제 기사를 말씀드렸더니 지켜봐야 한다고 말씀해주셨습니다. 그러면 집값은 아직 바닥을 찍지는 않은 것으로 보시는 건가요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그렇습니다. 집값이 더 떨어질 가능성이 높고요. 집값이 충분히 떨어졌다는 신호는 거래량 회복에서 찾을 수 있어요. 그래서 충분히 떨어지면 누군가 사는 사람이 생기기 때문에 거래량을 잘 보셔야 하는데 지금 거래량이 계속 줄고 있고 회복하지 못하는 상황이기 때문에 가격이 더 빠질 가능성이 높은 거죠. ◀ 앵커 ▶ 아까 제가 눈이 번쩍 뜨이는 말씀을 하셨는데 2년 동안에 50%가 올랐는데 지금 내려가는 기울기는 그때 오를 때의 기울기보다 크지 않지 않느냐는 말씀을 하셨습니다. 그러면 더 내려야 한다는 의미로 일단은 결론을 그렇게 해석할 수 있을 것 같은데요. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그거는 제 의지를 떠나서요. 그럴 가능성이 높다는 거죠. 모든 자산 가격은 많이 오르면 사실은 하락이 클 수 있는 가능성을 내포하고 있거든요. ◀ 앵커 ▶ 그런데 시간이 지나면서 물가도 그렇고 전반적으로 오르잖아요? 그러면 물가상승률 정도의 상승률이 부동산에도 적용되어야 한다고 혹시 생각을 하시나요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그러니까 가장 이상적인 건 경제성장률 정도의 매년 상승률이 이상적인 집값 상승입니다. 그런데 최근에 저희가 경제 성장이 50% 이루어진 건 아니잖아요. 그만큼 조정이 필요한 거죠. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 향후에 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 요인, 혹시 있다면 뭐가 있을까요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 올해만 국한해서 말씀드리면 세 가지가 크게 미칠 것으로 보고 있는데요. 하나는 전세 가격입니다. 올해 입주 물량이 전반적으로 크게 증가하면서 전월세 가격이 크게 하락할 수 있고요. 그렇게 되면 전세 가격이 떨어지면 아까 말씀하신 것처럼 갭투자가 감소하고 수요가 줄어들면서 가격에 하락 원인이 될 수 있습니다. 두 번째는 매물이 증가할 가능성이 높아 보여요. 집을 갖고 있는 사람들이 고금리라든지 아니면 집값 하락 우려 때문에 시장에 집을 내놓는 거죠. 그렇게 되면 매물이 증가하면서 또 하나의 집값 하락 원인이 될 겁니다. 마지막은 미분양 아파트예요. 굉장히 빠르게 전국에 미분양 아파트가 증가하고 있잖아요. 새 아파트가 안 팔린다는 건 뭐냐면 시장이 굉장히 안 좋다는 의미죠. 그렇기 때문에 올해 미분양 아파트도 시장에 영향을 크게 미칠 것으로 보고 있습니다. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 미분양 아파트 말씀하셨으니까 여쭤보겠습니다. 원희룡 국토부 장관이 미분양 아파트를 국가에서 매입해서 임대하는 그 방식에 대해서 "내 돈이었으면 이 가격에 안 산다." LH가 산 미분양 아파트에 대해서요. 이런 발언을 하기도 했고 여기서 드는 의문은 LH가 매입에 앞서 주무부처인 국토부 장관에 상의를 안 해도 되는가가 제일 먼저 떠오르는데 이 부분 짧게 이야기해 주실 수 있으신가요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그건 이번에 매입 규모가 크지 않아서. ◀ 앵커 ▶ 크지 않아서. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 아마 실무자 차원에서 본 것 같고요. 앞으로는 검토 사항에 들어가겠죠. ◀ 앵커 ▶ 그럼 건설사를 살리기 위해서 세금을 투입한다는 비판도 계속 있습니다. 미분양 아파트를 사서 임대 아파트로 내주는 그런 방안에 대해서요. 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하세요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 저는 시장을 분석하는 차원에서 당위가 들어갈 수밖에 없는데 예를 들어서 건설사 살리기라는 이면에는 뭐냐면 한국의 경제에서 건설산업이 크게 비중을 차지하고 있다는 암묵적인 동의들이 있는 것 같아요. 그런데 우리나라 GDP에서 건설업이 차지하는 비중이 과거 12% 정도에서 지금 5% 미만으로 떨어지고 있다는 거예요. 그러니까 우리나라가 막 아파트 안 팔리고 그러면 물론 여러 가지 경제가 안 좋아질 수 있는 개연성은 있지만 과거보다는 충격이 덜할 수 있다. 그래서 사실은 이게 과거에도 보면 미분양 아파트가 많아지고 건설사가 어려워지면 정부가 적극적으로 도와주기는 했는데 어떤 문제를 발생시켰냐 하면 건설 사업의 혁신을 없앴어요. 그냥 사업을 해도 뭐 그냥 원가에 사주고 어려워지면 부양책 나오고 이러니깐 건설사들이 애써 노력하지 않고 변화를 추구하지 못했다는 거죠. ◀ 앵커 ▶ 이런 부분에 대해서 비판적인 입장인 것 같은데 그러면 이런 질문을 드려볼게요. 미분양이 많아지면서 건설사들의 연쇄 도산을 우려하는 목소리들이 있습니다. 어떻게 보세요? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 그 가능성은 좀 제한적이라고 봐요. 지금은 뭐냐 하면 미분양률로 따지면 건설사가 충분히 감내할 만한 수준이고요. 그다음에 과거처럼 건설사들이 과도하게 재무 부담이 크지 않은 상황이기 때문에 연쇄 부도까지는 보고 있지 않습니다. ◀ 앵커 ▶ 제 생각에는 예전에 가격이 급격하게 오를 때 분양가도 같이 올랐기 때문에 그때 이익을 축적해 놓지 않았을까 이런 생각도 하는데 이런 생각은 맞습니까? ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 맞습니다. 당연하죠. 최근에 건설사들이 굉장히 많이 사실은 이익을 냈고요. 그런 차원에서 건설사들이 재무형 능력이 충분한 거죠. ◀ 앵커 ▶ 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. ◀ 이광수/미래에셋증권 수석연구위원 ▶ 고맙습니다. 기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다. MBC 뉴스는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다. ▷ 전화 02-784-4000 ▷ 이메일 mbcjebo@mbc.co.kr ▷ 카카오톡 @mbc제보 [저작권자(c) MBC (https://imnews.imbc.com) 무단복제-재배포 금지]

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