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■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커 ■ 출연 : 한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스]명시해주시기 바랍니다. [앵커] 최근 전국 아파트 가격의 낙폭이 6주 연속 줄면서 부동산 가격이 바닥을 다지고 있는 것 아닌가 하는 조심스러운 전망이 나오고 있습니다. [앵커] 특히 공시가격이 급락하면서 세부담이 준 다주택자들이 매물을 거둬들이는 분위기도 있다는데요. 전문가들의 분석은 다른 것 같습니다. 한문도 전 연세대 정경대학원 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하세요. [앵커] 저희가 앞서 소개를 잠깐 해드렸는데 지금 부동산 가격이 약간 반등하고 있는 것은 맞습니까? [한문도] 일단 데이터상으로 반등하는 수치들이 나오고 있습니다. [앵커] 낙폭이 줄고 있다라는 표현과 반등은 약간 다르지 않습니까? [한문도] 많이 다르죠. 느낌상 많이 다른데요. 반등의 개념을 아실 게, 예를 들면 마이너스 20%였다가 마이너스 19.8% 이래도 반등이죠. 그러니까 우리가 보는 시각을 정확히 해야 되는데요. 하락 폭이 둔화됐다는 것은 다 알고 있는 사실이고 반등이 일부 낙폭이 컸던 지역들 있지 않습니까? 그 지역에서 하락에 따른 반발 매수가 들어오겠죠. 그 부분이 반등이라는 지수로 나타나는데 전국에서 세종시만 0.09 올랐거든요. 그러면 사실 10억짜리가 300만 원 오른 건에 별로 의미는 없죠. 중요한 건 방향성이 정해졌다. 분명히 신호가 하락 폭이 줄고 수요가 붙은 것은 분명합니다. 다만 차이점은 그 수요가 증가하는 것이 여러분들이 느낄 때 저번에 1000대였다가 2000대로 되니까 2배가 늘었다고 볼 수 있지만 1만대나 5000대에 비하면 여전히 낮잖아요. 그거를 우리가 정확하게 보셔야 될 것 같습니다. MB 때는 이게 지금 이런 효과 대책을 거의 비슷하게 던졌을 때 거래량이 한 8000대, 7000대로 바로 증가했습니다. 이것만 말씀드리면 예전보다 추격 매수하거나 체력이 약해졌다 이렇게 보시는 게 맞을 것 같습니다. [앵커] 그래서 지금 상황도 주위에서는 바닥이 왔다, 아니다, 아직은 조금 남았다. 이런 이야기들이 오고 가던데 교수님께서 보시기에는 상황 어떻습니까? [한문도] 바닥은 지나봐야 정확히 아는 건데요. 사실 엊그제도 미국이 금리를 올리고 여러 가지 요인들이 바닥을 알려면 여러 가지 팩트들이 있는데 결정적인 게 매물 감소라든지 이런 부분들이 다 이어져야 되지 않습니까? 그런데 지금 매물이 감소하고 미분양이 감소하고 거래량이 늘고 전세가가 올라가면 당연히 올라가겠죠. 네 가지 큰 팩트만 보더라도. [앵커] 다시 한 번 얘기해 주세요, 네 가지 조건. [한문도] 매물이 감소하고, 팔려는 사람이 줄고 미분양분이 줄고 반대로 전세 가격이 상승하고 거래량이 증가하면 이건 상승장 맞습니다. 반등장. 그런데 우리 지금 거래량 증가한 부분이 미흡하지만 예년에 비하면 평균치 밑이지만 상승으로 턴했지 않습니까? 그거 하나 빼고 나머지 세 부분이 다 하락 쪽이에요. 그렇다면 70%가 하락 요인이 더 강하다는 얘기는 우리가 추세를 성급하게 반등한다, 반등 방향이다라고 하는 것이 좀 빠른 거죠. 조금 더 지켜봐야 되는 게 정상이고 이 세 부분이 같이 동시에 신호가 나타날 때 그때는 반등이라고 얘기하는 것이 합리적일 것 같습니다. [앵커] 그러면 시장도 아직은 신중한 분위기겠어요. [한문도] 벌써 나타나고 있죠. 거래량이 급증했다가 매매 효과가 올라가지 않습니까, 당연히 사는 사람이 많으니까. 그러면 추격 매수라고 그러죠. 실수요자들이 영끌 때처럼 더 올라갈까 봐 같이 따라붙어서 막 폭증을 해야 되는데, MB 때는 그렇게 됐거든요. 그런데 지금은 멈칫했어요. 멈칫해서 문의는 많은데 실제 거래가 이어지는 게 약해졌습니다. 그래서 이게 한두 주 더 보면 시장 방향이 다시 또 재하락으로 선회할 수도 있는 가능성도 있어 보입니다. [앵커] 앞에서 거래량은 약간 증가했는데 그 폭이 너무 제한적이다. 그러니까 1만에서 1만 5000채가 거래돼야 되고. [한문도] 평균으로 6300건 정도입니다. [앵커] 그런데 지금 몇 채 정도 거래되는 겁니까? [한문도] 1월에 1400건 됐다가 2월에 2300건 됐습니다. 많이 올랐죠. 대책 뒤로. 3월에 23일, 24일인데 지금 1000건 조금 넘었거든요. 그러면 3월도 2000에서 2500건 정도, 그 정도에서 머물 것 같아요. 그러면 그거는 살아났다고 보기 어렵습니다. [앵커] 수도권하고 지방도 좀 다르지 않습니까, 분위기가? [한문도] 거의 똑같습니다. 신기한 것은. 원래 예전에는 대책이 나오면 규제 대책을 분산적으로 했는데 이번에는 동시에 다 하다 보니까 전국이 똑같이 시장이 보이고 심하면 매물 추이 현상도 똑같습니다. 매물이 증가하고 있습니다, 신기한 것은. 지금 매물 감소 기사가 나오는데 매물이 1일 전이나 3일 전이나 공시가 하락으로 인해서 보유세 부담이 적어지니까 매물이 감소할 거라고 하시는 분들도 많은데 시장 팩트는 그렇지 않습니다. 그래서 제가 볼 때는 기사를 쓰신 분이 긍정적인 것을 확대해석하지 않았나, 저는 그렇게 보고 있습니다. [앵커] 그렇게 기사 쓰신 분들, 너무 긍정적으로 보는 거군요? [한문도] 긍정적인 부분을 좋게 생각하셔서 좋은 쪽으로 쓰신 것 같습니다. [앵커] 그러면 강남3구 쪽으로 집중해서 보면 그쪽 상황은 어떻습니까? [한문도] 여전히 다 하락인데요.서초구가 마이너스 0.01로 매매 지수를 많이 폭을 줄였습니다. 상당히 줄여서 중요한 것은 뭐냐 하면 매매 가격이 호가가 올라가면 저번 달에 거래량이 늘어난 것처럼 이어줘야 되는데 그게 약간 말씀드린 것처럼 소강상태로 들어갔고요. 나머지 매매 호가가 많이 오른 집들은 여전히 매매 거래량이 늘고 있습니다. 호가가 많이 안 오르거나 매물이 더 많은 지역들. 서초구하고 강남구, 좀 강세 지역들 있잖아요. 이쪽들은 매물은 증가하는 와중에 하락 폭은 줄이고 있는 건 확실합니다. 과도기라고 봐야 될 것 같아요. 이게 지나면 시장 전망이 또 어떻게 될지 지켜봐야 될 것 같습니다. [앵커] 알겠습니다. 그런데 조금 전에 공시가격이 급락하면서 세 부담이 준 다주택자들이 매물을 거둬들이는 분위기다라고 기사 쓴 게 사실과 맞지 않다라고 했잖아요. 그런데 우리가 부동산 관련 기사가 잘못된 기사들이 많더라고요. [한문도] 그런 경향이 많이 있습니다. 대한민국이 그것 때문에 우리가 영끌도 많이 일이 있었지 않습니까. [앵커] 이게 잘못된 기사다. 그리고 이게 팩트를 잘 챙긴 기사다, 어떻게 구분을 합니까? [한문도] 팩트 체크를 하는 기관이 외국처럼 있으면 좋겠는데 우리나라는 없고 지금 전문가들이 말씀을 하셔야 되는데 많이들 말씀을 안 하셔서 그런데요. 체크하는 방법은 유튜브를 좀 보셨으면 좋겠어요. 긍정적인 부분도 있고 또 팩트만 얘기하는 부분도 있으니까 몇 개 크로스체크 하시면 답이 나오거든요. 왜냐하면 그분들은 구독자가 자기들의 생명이니까 진실을 얘기해야지 구독자가 있잖아요. [앵커] 그런데 유튜브도 다르더라고요. [한문도] 좀 과장된 부분도 있는데 그 정도는 시청자분들이 판단하실 수 있습니다. [앵커] 그러면 양쪽의 의견을 다 분석하는 걸, 같이 보는 게 좋겠다는 말씀이신 거죠? [한문도] 네, 그게 정확할 것 같습니다. 팩트체크를 기관에 들어가서 포털들을 보고 취합을 해서 통계를 내보면 보이시는데 좋은 유튜브들이 많은 것으로 알고 있습니다. 진실을 얘기하는. 너무 하락도 아니고 너무 긍정도 아니고 조금만 서치하시면 찾으실 수 있을 겁니다. [앵커] 그리고 미분양 시장 상황도 봐야 될 것 같은데 지금 지방뿐만 아니라 수도권도 미분양이 확산하고 있는 것 같은데 지금 상황은 어떻게 보고 계십니까? [한문도] 서울은 미분양이 양호한 편이고요. 아직 1000대 이하라서 괜찮고요. 수도권은 증가하고 있습니다. 그리고 지방이 많이 증가하고 있습니다. 또 양극화가 벌어지고 있는데 원희룡 장관께서 얘기하신 것처럼 10만 호까지는 감내하겠다고 말씀하신 이유가 분양사들, 시행사들이 분양 가격에 대해서 자구 노력을 한다라면 소진이 되겠죠. 그 과도기라고 봅니다. 그래서 정부에서도 선별적으로 미분양 매입에 대한 로드맵을 던져놨고 자구 노력이 붙어준 현장들은 아시는 바와 같이 지방도 지금 완판이 많아요. 그런 데들은 스스로 분양가를 낮췄거든요. 입지가 괜찮고 이런 데는 완판이고 여전히 분양가를 유지하려는 곳들은 외면받고 이렇습니다. 그래서 시장 논리로 접근하시면 좋을 것 같습니다, 당분간은. 그래서 당분간은 10만 호 되기 전까지는 큰 문제는 없다고 봅니다. 일단 정부에서 A, B, C를 전부 충분히 유동성을 확보했기 때문에 올해 여름 전까지는 큰 문제는 없다고 봅니다. 다만 가을 들어가면서 문제가 될 것 같습니다. [앵커] 원희룡 장관이 미분양 물량 10만 호까지는 예측하고 있고 아니면 각오를 하고 있다고 했는데 이 10만 호를 기준선으로 제시한 이유가 뭔가요? [한문도] 예측하신 거죠. 일단 7만 5000호 이미 1월 기준으로 됐고요.요새 분양을 줄이고 있거든요. 분양이 원래 하기로 했던 데가 늦추는 이유가 분양가를 낮추면 팔릴 걸 아는데 시행사나 대출 PF 기관과 시공사 간에 이해관계때문에 회유 중인 것 같아요. 조금 기다리면 나올 텐데 분양가가 인하돼서 시장에 나오면 원희룡 장관도 그걸 바라는 것 같고 자구노력을 통해서 분양가가 예를 들면 수요자들이 특례보금자리나 1.3대책을 시너지를 발휘해서 시장의 수요가 살아나면 풀릴 거다라고 예측하시는 것 같습니다. 제가 봐서도 그렇게 보고 있고요. [앵커] 알겠습니다. 부동산 시장 전망이 제일 궁금하잖아요. 그런데 제대로 바닥을 확인하는 것은 지나봐야지 안다, 이렇게 얘기하셨잖아요. 지금 바닥인지 아닌지는 모른다는 겁니다. [한문도] 예측은 되죠. [앵커] 언제로 예측되십니까? [한문도] 만약에 폭락을 해서 50% 내려왔다. 그러면 바로 바닥이죠. 언제라는 개념이 의미가 없습니다. 그 사이에 여러 가지 정부의 대책이나 대출정책이나 이런 변수들이 많잖아요. 여러분들이 보실 건 아까 말씀드렸던, 초도에. 매물이 감소하고 거래량이 증가하고 전세가는 오르고 미분양이 감소하고 이 네 가지가 동시에 일어나면 이건 상승장, 반등장이다, 바닥을 찍었다고 보시면 될 것 같습니다. [앵커] 그리고 올해 공동주택 공시가격이 내려갔잖아요. 18% 정도 낮아졌는데 이게 지금 시장 상황에는 어떤 영향을 미치고 있습니까? [한문도] 일단 기존에 주택 소유자들 중에서 다주택자라든지 일시적 2주택자분들이 부담이 많이 있어서 집을 팔까 말까 이런 분들이 많았어요. 그런데 그분들이 일단 도움을 받겠죠. 유지하는 데 도움이 되니까요. 그런데 매물이 아까도 말씀드린 것처럼 증가하는 것을 보면 시장을 우리가 부동산이 시세 차익하고 임대수익 두 가지 모델이 있잖아요. 그런데 자본시세 차익을 노린 분들이 지금은 미래에 대해서 예측이 자본 시세 차익을 얻기가 어렵다고 판단되면 내놓겠죠. 그런 현상이 나타나고 있다고 보고 있습니다. [앵커] 그리고 가장 중요한 게 부동산 시장에서 금리가 중요하잖아요. 금리가 지금 0.25%포인트지만 미국이 올렸잖아요. 그리고 우리도 또 올릴 가능성도 있고요. 여전히 부담스러운 금리 수준 아닙니까? [한문도] 많이 부담스럽죠. 우리가 소득이 늘고 노무현 정부 때처럼 금리가 5%인데 소득이 6~7% 늘면 부담이 안 되는데 지금 경제 상황이 안 좋다 보니까 부담이 되겠죠. 부동산 시장에는 분명히 하방요인으로 작용합니다. [앵커] 조금 더 되는 정도가 아닐 텐데요.대출 갚는 분들은 정말 힘들어요. [한문도] 잠 못 자시는 분도 계시고 금리 영향이 있을 것 같습니다.아까 말씀하신 것처럼 쉽게 반등에 대해서 성급하게 확대해석하는 것보다는 조금 더 지켜보는 게 합리적인 대응이지 않을까 말씀드리겠습니다. [앵커] 경기가 어렵고 고금리 상황은 일단 당분간은 유지되 는 게 기정사실화가 됐기 때문에 지금 우리가 시장에 영향을 미칠 수 있는 요인들이 또 뭐가 있을지 궁금한데. 정부 규제도 많이 풀었잖아요. [한문도] 거의 다 풀었죠, 한 2개 남기고. [앵커] 그러면 할 수 있는 게 뭐가 있습니까? [한문도] 일단 다주택자들이 매입임대사업자들이 한때 이슈가 됐잖아요.매임임대사업자들이 건설사 미분양분에 대해서 매입을 할 때 양도세를 일시적으로 한시적으로 감면하면 수요가 좀 붙습니다, 자산가들이. 그 부분하고 여러분들이 아시는 토지거래허가구역 이게 있는데 강남의 불씨를 살릴 수 있는데, 이 부분은 아직 갑론을박이 심한 것 같아요. 그래서 그 부분하고 장기임대주택에 대해서 10년짜리, 15년짜리가 있는데 이게 방향성이 어떻게 나올지 모르겠어요. 그게 혁신적으로 나오면 지금처럼 반등하고 거래에 도움이 되겠지만 그렇지 않고 주택가격의 안정을 정부가 원한다면 제가 볼 때는 적정한 수준으로 나오게 된다면 연착륙 방향, 이쪽으로 갈 것 같습니다. 정부 대책은 아직 많이 안 남았습니다. 그 두 가지밖에는 큰 게 없습니다. [앵커] 알겠습니다. 마지막 질문 드릴게요.올해가 내 집 마련의 적기다라고 하는 분들도 있어요. 교수님은 언제로 보세요? [한문도] 자산이 충분하신 분들은 5%, 10%의 추가 하락 조정은 분명히 있을 것 같거든요. 그 속에서 너무 고민하지 마시고 솔로인 경우는 제가 볼 때는 고민해도 되겠지만 자녀가 있거나 그러시면 가정의 행복이 우선이잖아요. 그것 때문에 세월 다 가니까 제가 볼 때는 자산 능력이 좀 되실 때는 소득의 30~40% 선이다 그러면 매입 들어가셔도 되고 부담이 되는 분들이면 충분히 더 기다리신 다음에 접근하시면 큰 문제가 없을 것 같습니다. [앵커] 알겠습니다.최근 부동산 시장 동향이 어떤지 들어봤고요. 반등의 네 가지 조건 들어봤습니다. 매물, 미분양, 그리고 전세 가격, 거래량 확인하시고 매입해도 좋을 것 같습니다. 한문도 전 연세대 정경대학원 겸임교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다. YTN 이경국 (leekk0428@ytn.co.kr) [저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지] '와 진짜 몰랐다' 종이 탄생 전격 공개 대한민국 24시간 뉴스채널 [YTN LIVE] 보기 〉 '한방'에 핫한 '이슈' 정리 [한방이슈] 보기 〉

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